Még árrobbanás előtt az agglomerációs lakáspiac, de valami készülődik
Miközben Budapesten harmadával csökkent az eladó lakóingatlanok kínálata, addig Pest vármegyében csak negyedével, eszerint az agglomerációban álmosabban indult az év, mint Budapesten.
A lassabb évkezdet az ingatlanárak dinamikájában is tetten érhető: az Ingatlan.com februári lakásárindexe
- Budapesten közel 17 százalékos éves drágulást mutatott, de
- az agglomerációt lefedő Pest vármegyében csupán 7 százalékkal emelkedtek az árak.
Figyelemre méltó ugyanakkor, hogy havi szinten a 2,1 százalékos áremelkedés meghaladja a Budapesten kívüli országos átlagot. Ez azért is érdekes, mert
a dinamikus fővárosi lakásár-növekedés egyik hatása pont az lehet, hogy a vevők egy része a külső kerületekbe vagy az agglomerációba kényszerül
– összegezte a Világgazdaságnak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Vonzó árakat kínál Budapest vonzáskörzete
Mivel a lakásárak lassabb tempóban emelkedhetnek, ezért sokak számára lehet Budapest vonzáskörzete vonzóbb célpont – mutatott rá a szakértő a kereslet várható eltolódására.
Jelenleg
Érd a legnépszerűbb település, a második helyen Dunakeszi, a harmadikon Szigetszentmiklós áll
az Ingatlan.com-on meghirdetett lakóingatlanok, vagyis új és használt lakások és házak iránti érdeklődések száma alapján.
A legdrágább települések sorrendje részben más: az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára alapján az árkülönbségek a Budapest-agglomeráció viszonylatban még mindig magasak. Az ártoplista élén szerepel Budaörs a legmagasabb átlagos négyzetméterárakkal, utána Vác és Szentendre következik, a tízes csoportból Dunakeszi, a második legnépszerűbb település épp csak kimaradt, de Érd, a legnépszerűbb még a top 20-ban sincs benne az átlagárai alapján.
Az ingatlanárak részben azért alacsonyabbak az agglomerációs övezetben, mert más típusú ingatlanok adják a kínálat gerincét. A fővárossal ellentétben itt a kertes házak vannak többségben. Amíg a használt lakóingatlanok piacán Budapesten a társasházi lakások felé billen a mérleg 1:2 arányban, addig az agglomerációban tízszer annyi házat kínálnak eladásra, mint lakást.
Kérdés, hogy reális-e még a budapesti lakásból agglomerációs házba költözés.
Ez nagyságrendileg azt feltételezi, hogy mivel a házak alapterülete nagyobb, ezért a budapesti lakások értéke dupla akkora legyen,mint az agglomerációs házaké. Ha ez teljesül, akkor ez azt is jelenti, hogy például egy 60 négyzetméteres használt lakásból 120 négyzetméteres kertes házba lehet költözni – vázolja fel az elméleti példát Balogh László.
A budapesti használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára 1,37 millió forint, míg az agglomerációs kertes házaké 710 ezer. Ezért – mutat rá a szakértő –
alapvetően reális forgatókönyv lehet a vásárlók számára a lakásból kertes házba költözés.
Abban konszenzus van a piacon, hogy az agglomeráció vonzereje már nem olyan erős, mint a Covid idején, amikor a kertes ingatlanok iránt rohamosan nőtt a kereslet. Újabban egyre több munkáltató vesz vissza a home office mennyiségéből. Érezhető hatása ezeknek az intézkedéseknek még nagyon nehezen kimutatható az árakban, mivel
a 2023-ban kapott lakáspiaci pofonból az agglomeráció lényegesen lassabban áll talpra, mint például Budapest
– fogalmaz az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte egyértelmű, hogy az árak tekintetében abszolút befutó lehet a főváros vonzáskörzete.
Olcsóbbak az új lakások az agglomerációban?
Az új építésű piacon csupán két település van, amely budapesti viszonylatban sem mondható olcsónak:
- Budaörsön átlagosan 1,8 milliós négyzetméterárakkal találkozhatnak a vásárlók,
- Budakalászon pedig 1,7 millió az átlagos négyzetméterár.
Az összes többi településen az új építésű ingatlanok – többnyire házak – átlagos négyzetméterára 1,4 millió alatt marad, igaz, ezeknek az ingatlanoknak az alapterülete nagyobb.
A használt lakásokra és házakra pályázó vevőknek jó hír lehet, hogy amíg Budapesten alig van már egymilliós átlagos négyzetméterár alatti kerület, addig az agglomerációban csak öt településen haladja meg az eladó használt lakások és házak átlaga a milliós lélektani határt. Ez Budaörs, Nagykovácsi, Pilisjászfalu, Remeteszőlős és Törökbálint.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.