Otthon Start hitel: elmarad a robbanás, de könnyű kiárazódni

Fajsúlyos elemzői meglátások:

• A kereslet jelentősen élénkült, az áremelkedés szempontjából viszont még nincs őrületes hájp.
• A februári PMÁP-csúcskamatok kifizetése után a befektetők piacra kiözönlése 4 százalékos árnövekedést okozott az ingatlanoknál, addig a júliusi csak 1 százalékra várható.
• A bérbeadásra vagy későbbi értékesítésre szánt ingatlanoknál is javulhatnak a hozamkilátások.
• A hirdetési árak emelkedése gyorsan bekövetkezhet, míg a tranzakciós árak késleltetve, 1-2 hónapos csúszással követik a trendet.
• A budapesti külkerületek és az agglomeráció lehet a legnagyobb nyertes.
• Garanciát jelent az 1,5 millió forint/négyzetméteres felső határ, de a program tartós stabilitása érdekében a keresletösztönző eszközöket kínálati oldali lépésekkel kell kiegészíteni.

A nemrég megjelent Otthon Start program részleteit már több oldalról is górcső alá vette a Világgazdaság.  A portálunknak nyilatkozó ÉVOSZ-elnök szerint akár 800 milliárd forint pluszmegrendelést jelent az építőiparban a program elindulása, és akár 30 ezer új lakás épülhet 2027-re. Írtunk arról is, hogy egy új ingatlanfejlesztői kör jelenhet meg a piacon kiszolgálva a jellemzően magukat 30-35 millió forint hitelre elkötelező vevői kört, akiket lázban tart, hogy milyen árfelhajtó hatása lesz majd az új programnak és mennyire tartja kordában az eladókat a jogszabályban rögzített 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti felső korlát. Az árfelhajtó hatást tekintve nem beszélhetünk konszenzusról a portálunk által korábban és ebben a cikkben megkérdezett elemzők között, egyesek láncreakciót emlegetnek, mások úgy látják, bizonyos garanciák beépítésével és alkalmazásával széles körnek kedvez és sikerre vihető az otthonteremtési támogatás. 

Hűti a kedélyeket és nyugalomra int az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője is. Balogh László Otthon Start program és olcsó hitel nélkül is emelkednek a lakásárak, ebben nincs semmi meglepő. Hangsúlyozta, a kérdést sokkal inkább arról az oldalról kell megközelíteni, hogy mennyi idő alatt megy végbe, mekkora mértékű lesz és hol tapasztaljuk majd leginkább. Emlékeztetett, 2015 és 2022 között európai uniós szinten is az egyik legnagyobb drágulás jellemezte a hazai lakáspiacot, volt, ahol a mértéke ebben az időszakban elérte évente a 20 százalékot. Ebben persze szerepe volta 2008-as gazdasági recesszió következtében kialakult devizahiteles válságnak is, ami 2010–2014 között árcsökkentést hozott a lakáspiacon, így a 2015-ben kezdődő élénkülés első fázisa csupán korrekció volt.

Nem lehet egyszerűen beárazni

Már az Otthon Start program bejelentése utáni napokban érezhető volt a kereslet élénkülése, ami az elmúlt hetekben fokozatosan erősödött. A július 28. és augusztus 3. közötti héten az eladó használt lakások és házak iránti kereslet 54 százalékkal haladta meg a június végi, azaz a 3 százalékos hitelprogram meghirdetése előtti szintet, ugyanakkor – hívja fel a figyelmet a Világgazdaság kérdésére Balogh – „mégiscsak visszafizetendő hitelről beszélünk, a kedvezményes kondíciók csak a hitelképes vásárlók számára jelentenek alternatívát.” – Egy kamattámogatás nem ugyanaz, mint egy családtámogatás, ott tényleg több millióval emelkedtek a lakásárak, könnyű volt beárazni, húzta alá portálunknak a szakértő.

A drágulás mértékét jól mutatja a vezető elemző szerint, hogy február 20-án, amikor újabb kamatfront érte el Magyarországot és 2200 milliárd forintnyi Prémium Magyar Állampapír után kezdett el csúcskamatokat fizetni az Államadósság Kezelő Központ, a befektetők piacra kiözönlése hozott 4 százalékos növekedést. „Nem lehet egyelőre nagy következtetéseket levonni, mert a kereslet jelentősen élénkült, viszont az áremelkedés tekintetében még nincs őrületes hájp” – szögezte le.

A témában a Világgazdaság hasábjain megjelent elemzői prognózisokat nem kívánta kommentálni, de azt elmondta, hogy az Ingatlan.com 70 ezres mintavétele alapján az a forgatókönyv képe erősödik, hogy Budapesten nem lesz nagymértékű rövid távon a drágulás, árrobbanásra pláne nem számítanak, hiszen, ha egy eladó a végletekig növeli az eladó lakás árát, azzal könnyen kiárazódik az Otthon Start programból. 

Az összeget tekintve mindenkinek ugyanazok a lehetőségek adottak a fix kamatozású hitelnél, „a vevők is azt érzik, hogy ha ők is keményen alkudnak, azt nyerhetik meg, hogy kisebb hitelre lesz szükségük, ami kisebb havi kiadást jelent. „Ha az eladókkal elszalad a ló, akkor könnyen lehet, hogy ha eddig se jöttek a lakásvásárlók, akkor azután sem jönnek, mert egyszerűen nem éri meg nekik” – húzta alá.

Balogh László tapasztalata, hogy van egy folyamatosan bővülő kínálat a használt lakások piacán, az első lakásvásárlók mellett azok is esélyt kaptak a kormányzati segítséggel, akik tovább akarnak költözni, de beragadtak a meglévő ingatlanjaikba. Összefoglalva minél nagyobb egy ingatlan, annál kisebb lesz az Otthon Start program közvetlen hatása az adott ingatlan keresletére – a 40 négyzetméternél kisebb és a 40 és 80 négyzetméter közötti lakások, amik leginkább érdeklődésre számot tartanak az Ingatlan.com szakértője szerint.

Otthon Start program: a Duna House szerint az agglomeráció lehet a nyertes 

„A program kedvezményei – főként a fix, 3 százalékos hitelkonstrukció – legnagyobb arányban ott fognak keresletnövekedést eredményezni, ahol az ingatlanárak még beleférnek az 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitbe. Ez országos szinten nemcsak a használt lakásokra igaz, hanem sok esetben az új építésűekre is” – erről már a Duna House vezető elemzője beszélt lapunknak. Szegő Péter szerint Budapesten elsősorban a külső kerületek, valamint az agglomeráció lehetnek a program nyertesei. Ezeken a területeken még találhatók olyan új vagy újszerű ingatlanok, amelyek beleférnek a támogatás feltételeibe. 

Hangsúlyozta, vidéken sokkal szélesebb a potenciális kínálat, mivel az ingatlanárak több városban és kisebb településeken is jóval a fővárosi árszint alatt vannak. „A kereslet aktiválódása elsősorban a vidéki nagyvárosokat (például Debrecent, Szegedet, Pécset) érintheti, ahol a kisebb alapterületű panelek és téglaépítésű lakások már rövid távon is áremelkedés elé nézhetnek. A családi házak esetében főként az agglomerációban lehet érezhető hatás, de itt a telekárak miatt eleve magasabb árszinttel kell számolni” – mutatott rá az elemző. 

1. A használt lakások esetében a kereslet sokkal gyorsabban reagálhat, hiszen ezek azonnal elérhetők és jellemzően olcsóbbak is. Ennek megfelelően a hirdetési árak emelkedése már heteken belül elindulhat. 
2. Új építésű lakásoknál a keresletbővülés lassabban jelenhet meg, főként a fejlesztési ciklus hosszúsága miatt. 

„Ugyanakkor, ahol az árszint és a méret megfelel a program követelményeinek, ott már 2026 második felére érzékelhető keresletélénkülés prognosztizálható, ezt támasztják alá egyes fejlesztők várakozásai is" – tette hozzá. 

Kiknek kedvez ez a program és miért?

Szegő Péter szerint a konstrukció különösen kedvező a jelenlegi piaci kamatkörnyezethez képest, és még tovább javítható olyan további támogatásokkal közösen, mint a CSOK Plusz. A program azoknak a vevőknek kedvez leginkább, akik már eleve komoly vásárlási szándékkal rendelkeztek, de az elmúlt időszakban a bizonytalan gazdasági környezet vagy a magas hitelkamatok miatt kivártak. Számukra ez a konstrukció egy új, elérhetőbb belépési pontot jelenthet a piacra. 

Emlékeztetett: bár a program elsődlegesen a saját célra vásárló háztartásokat célozza, a jelenlegi szabályozási keretek alapján a befektetési céllal vásárlók is kedvezményezettekké válhatnak, ha megfelelnek a feltételek. Mivel a hitel fix és alacsony kamatozású, a bérbeadásra vagy későbbi értékesítésre szánt ingatlanok esetén is javíthatja a hozamkilátásokat. Ez különösen igaz a kisebb alapterületű, könnyen kiadható lakásokra a nagyvárosokban, amelyek iránt a bérlakáspiacon tartós kereslet mutatkozik. Ennek következtében a program közvetetten befektetési célú keresletet is generálhat, ami tovább növelheti a nyomást az alsó- és középkategóriás lakások piacán.

A hosszú távú hatásokkal kapcsolatban megjegyezte, az Otthon Start program élénkítheti a lakáspiacot, különösen, ha a keresletbővülés nemcsak egyszeri, hanem tartós jellegű  azonban érdemes figyelni a lehetséges strukturális kockázatokra is. Amennyiben a program jelentős többletkeresletet generál, de a kínálat nem bővül vele párhuzamosan – például fejlesztői ösztönzők, gyorsított engedélyezés vagy állami építési támogatás formájában –, akkor túlkereslet és tartós áremelkedés alakulhat ki, amely újabb lakhatási nehézségekhez vezethet.

A hirdetési árak emelkedése gyorsan bekövetkezhet, míg a tranzakciós árak késleltetve, 1-2 hónapos csúszással követik a trendet. Ez azt jelenti, hogy az első árnövekedési hullám már a program elindulását követő hetekben megindulhat, és hosszabb távon is éreztetheti hatását, mondta el a Világgazdaságnak a Duna House szakértője.