Történelmi fordulat: a nyugatiaktól Ázsia veszi át az uralmat Magyarországon – kínaiaknak kellenek az ipari ingatlanok
„India, Kína és Indonézia gyakorlatilag a világ lakosságának felét adja, amihez óriási befektetési ambíciók társulnak, ezeknek jó része Kelet-Közép-Európába irányul” – mondta Kis Roland, az iO Partners ipari divíziójának vezetője az ingatlan-tanácsadó cég sajtóreggelijén. A szakember arról is beszélt, hogy az öreg kontinens cégeinek egyre megoldhatatlanabb versenyképességi kihívásokat okoznak az olcsó orosz energiára alapozott üzleti modell felbomlásának utóhatásai, ami az ipari ingatlanok piacán is szembeötlő.
Ipari ingatlanok: Ázsia áll az élre
Az így keletkező űrt a térségünk iránt egyre élénkebben érdeklődő ázsiai befektetők töltik be, élükön a kétezres évek elejétől óriási gazdasági potenciált felhalmozó Kínával.
A régióban kitüntetett szerepe van Magyarországnak, ahová 2023-ban, 2024-ben és várhatóan az idén is több kínai befektetés jut, mint a régió többi országába együttesen.
A kínai fejlesztések egyelőre leginkább az autóipart és az akkumulátorgyártást célozzák, de Kis Roland további befektetésekre számít
- az orvosi műszerek,
- az informatika
- és egyéb technológiai területeken.
Mivel mindenből sok kell, mindenből nagy kell, ezért Magyarországon ma már az 50 százalékot is meghaladja az ázsiai cégek volumenigénye az újonnan átadott ipari ingatlanoknál
– szögezte le a divízióvezető, aki hozzátette: a befutó kínai igények alapvetően vidéki lokációra céloznak nálunk, mert azok még mindig komoly árelőnnyel bírnak a fővárosiakkal szemben, illetve az állami támogatások elérhetősége is ebbe az irányba tereli őket.
India évei jönnek?
Mivel a kínai befektetők már-már korlátlan büdzsével érkeznek, viszont korlátozott ismeretekkel rendelkeznek az itteni üzleti környezetről, szabályozásokról és adminisztratív eljárásokról, ezért ez felértékeli a tanácsadók szerepét.
Ez a fajta tőkeáramlás Kis Roland szerint alapvetően nem fog megváltozni a következő 10-15 évben, viszont Kína helyébe fokozatosan a globális színtéren egyre meghatározóbbá váló India léphet.
Würsching Péter, az iO Partners bérbeadási vezetője szerint ezt a forgatókönyvet erősíti az is, hogy az indiaiaktól nem áll annyira távol az európai üzleti kultúra, mint a kínaiaktól:
A gyarmati időszakban szerzett közvetlen tapasztalatot követően is fennmaradt egy sokkal lazább, de létező kapcsolat.
Ez persze nem jelenti azt, hogy az indiai befektetőknek ne lenne szükségük tanácsadásra, hiszen például egy gyártóegység magyarországi telepítése olyan megbízónak is hatalmas feladat, amelyik tisztában van az itteni viszonyokkal.
A normál logisztikával szemben, ahol nem kell több egy jó minőségű „doboznál”, a termelési projekteknél létező technológia köré kell megálmodni és kialakítani a „dobozt”; ez pedig jóval komplexebb szemléletet vár el és számos részfolyamat összehangolását kívánja meg a fejlesztőtől
– fejtette ki Würsching Péter, aki szerint Magyarország ideális lokáció: az ország szinte minden pontján rendelkezésre állnak olyan területek, ahol fejlesztésekbe lehet fogni.
Hol tartunk a fejlesztési ciklusban?
A bérbeadási vezető kicsit túlfutottnak tartja a fejlesztői piacot, és rendre ezt visszaigazoló jelzések futnak be hozzá a legnagyobb hazai szereplőktől, amelyek alapján jövőre megkezdődhet a kínálat visszafogása.
Ez az itthon várható volumencsökkenés a régiós országokban már bekövetkezett
– tette hozzá Gálfi Anita, az iO Partners piackutatási vezetője, aki az idei évre további 70 ezer négyzetméter átadására számít.
Ez egy kicsit feljebb tolhatja az üresedési rátát, amely az idei harmadik negyedév végén 11,8 százalékos volt. Bár ez Gálfi Anita szerint régiós szinten magasnak számít, a térség többi országában is emelkedés figyelhető meg a mutatóban. Utóbbit egyébként nem csupán az átadások mozgatják, hanem a kiköltözések is, márpedig ennek a kategóriának gyakorlatilag előrejelezhetetlen a volumene.
