Hideg lakások, költöző bérlők: átrendeződik a kijevi ingatlanpiac, mindent az energiabiztonság határoz meg
A piaci szereplők szerint a legszembetűnőbb változás a kereslet „pszichológiájában” látható. Olekszandr Bojko kijevi ingatlanközvetítő úgy fogalmazott, a korábbi években a felújítás, az elrendezés vagy a környék infrastruktúrája volt a fő kérdés, most viszont első körben szinte mindig az energiatechnikai feltételek kerülnek elő.
„Van-e gáz? Milyen tartalék áramellátás van? Mennyi ideig maradt áram nélkül a ház januárban?” – sorolta a tipikus kérdéseket, kiemelve, hogy a technikai autonómia rövid idő alatt első számú szemponttá vált, és ez a szemlélet a következő években is velünk maradhat.
Kijevi ingatlanpiac jelenlegi helyzete
A piaci aktivitás összességében továbbra is visszafogott – ami önmagában a téli szezonban nem rendkívüli –, de az energiaválság miatt az érdeklődés sokkal szelektívebb. A DIM.RIA ingatlanpiaci elemzőközpont adatai szerint januárban a bérlakások iránti kereslet 3 százalékkal nőtt decemberhez képest, ugyanakkor
a lakáskeresők jelentős része kifejezetten „energiabiztos” lakást próbál találni.
Vitalij Poberezkij, a DIM.RIA termékfejlesztési vezetője szerint emiatt a lakások egy része gyakorlatilag kiesik a piacról: a tartalék megoldások nélküli ingatlanok, a problémás infrastruktúrával rendelkező házak vagy a nehezen megközelíthető, magas emeleti lakások sok esetben hiába kapnak árengedményt, nem lesznek vonzóbbak.
Ezt a jelenséget Jurij Pita, az Ukrán Ingatlanszakértők Szövetségének volt elnöke is megerősíti: szerinte a lakhatásnál most az „alapfeltételek” dominálnak, és az ár önmagában kevés.
- A piacon kiváltképp nehéz helyzetben vannak azok a házak, ahol a tartalék áramforrás hiánya mellett a fűtés és a vízellátás is bizonytalan, illetve
- ahol a magas emeleteken áramkimaradás esetén a lift leállása miatt a mindennapi közlekedés is problémássá válik.
Pita szerint a hosszabb kimaradásokkal küzdő városrészek – például ahol tartós fűtésproblémák jelentkeznek – a bérleti kereslet szempontjából szemmel láthatóan veszítenek vonzerejükből, mert a bérlők egyszerűen nem terveznek ilyen kockázattal a legkeményebb téli hetekben.
A vásárlási piacon a reakció lassabb, de egyre jobban kirajzolódik. Bojko szerint januárban kevesebb adásvétel zárult, a vevők többet alkudnak és alaposabban vizsgálják az épületek műszaki állapotát. A DIM.RIA adatai alapján
az új építésű lakások átlagos négyzetméterára Kijevben 1420 dollár körül alakult, ami nagyjából 2 százalékos csökkenés decemberhez képest, vagyis nem összeomlásról, inkább óvatos korrekcióról beszélhetünk.
Kerületi bontásban ugyanakkor élesebbé válik a kép: a drága Pecserszkben 6,4 százalékos mérséklődés, Obolonyban 3 százalékos, a Desznyanszki kerületben pedig 3,5 százalékos csökkenés látszik. Bojko úgy látja,
a leginkább kitett területek azok, ahol egyszerre magas az idősebb lakásállomány aránya és erős a függés a központi hálózatoktól.
„Nem árzuhanás zajlik, hanem korrekció” – fogalmazott, majd hozzátette, ha a helyzet márciusig sem javul, a problémás városrészekben a kedvezmények agresszívebbé válhatnak.
Polarizálódott a piac
A bérleti piac viszont ennél gyorsabban reagál. A DIM.RIA szerint
- egy egyszobás lakás átlagos bérleti díja 22 500 hrivnya (167 ezer forint) havonta, ami 2 százalékos emelkedés decemberhez képest,
- a kétszobás lakásoké 32 800 hrivnya (244 ezer forint),
- a háromszobásoké 49 200 hrivnya (366 ezer forint) körül mozog.
Poberezkij ugyanakkor arra figyelmeztet: az átlagok elfedik a valóságot, mert a szórás látványosan nőtt. Az autonóm megoldásokkal rendelkező lakások a piaci átlag fölött árazódhatnak, míg a tartalék rendszer nélküli ingatlanok olcsóbban mennek, hosszabb ideig üresen állnak, vagy csak jelentős engedménnyel találnak bérlőt.
A közbeszédben időről időre az is felmerül, hogy a kimaradások „igazságtalanul” érintenek bizonyos városrészeket, és a tehetősebb, „elit” környékek – vagy egyes újabb lakóparkok – kevésbé szenvednek a leállásoktól, mint a lakótelepi övezetek.
Az ukrán Nemzetbiztonsági és Védelmi Tanács mellett működő Dezinformáció-ellenes Központ ugyanakkor nemrég külön is cáfolta azokat az összeesküvés-elméleteket, amelyek „privilegizált” áramszolgáltatásról beszélnek. Álláspontjuk szerint a különbségek elsősorban műszaki okokra vezethetők vissza: a támadások nyomán sérült hálózati elemek, alállomások és vezetékek miatt egyes területeken egyszerűen nincs fizikai lehetőség a villamos energia továbbítására, ezért a lekapcsolások időtartama és gyakorisága eltérhet.
Hivatalosan nincsenek kiváltságok, a valóságban azonban igen
A piaci valóság azonban azt mutatja, hogy miközben hivatalosan nem létezik „kiváltságrendszer”, a lakhatásban mégis kialakul egyfajta egyenlőtlenség. A jobb állapotú, újabb épületek, a saját kazánnal vagy alternatív fűtési megoldással rendelkező házak, illetve azok a társasházak, amelyek képesek generátort, invertert vagy energiatárolót telepíteni, sokkal kisebb életminőségi veszteséggel vészelik át a kimaradásokat. Ez pedig visszahat az árakra:
az „energiabiztos” lakások felára nő, a kiszolgáltatottabb lakásállomány pedig egyre erősebben alkuképes, vagy a kereslet peremére szorul.
A kijevi lakáspiac így nem omlik össze, de mindenképp kettéválik, így a következő hónapokban dőlhet el igazán, mennyire lesz tartós ez az új, energiaalapú árazási és keresleti logika.
