Így változhat a földforgalmi szabályozás július 1-től – 1. rész

A Földforgalmi törvény módosítására benyújtott javaslatok egy része a joggyakorlat egységesítését célozza, egy másik része pedig a visszaélések megakadályozását szolgálja.

Egyértelművé teszik, hogy mit tekintünk életvitelszerű lakáshasználatnak

A Földforgalmi törvény kezdettől fogva az életvitelszerű helyben lakást követeli meg a kiemelt elővásárlási ranghely gyakorlásához. A cél egyértelmű, a kérdés inkább az, hogy mit is tekintünk életvitelszerűnek vagy pontosabban: mivel kell igazolnom, hogy életvitelszerűen lakom a föld fekvése szerinti településen? 2023. január 1-től a „lakóhely” helyett (amelynek már nem feltétele az életvitelszerű ott-tartózkodás) már az úgynevezett „életvitelszerű lakáshasználat helyére” hivatkozik a Földforgalmi törvény. A félreértéseket az okozza, hogy a Kúria szinte ezzel egyidőben, de még a korábbi jogszabályi állapotot értelmezve hozta meg egy határozatát, mely alapján nem elegendő a lakcímkártya, hanem minden esetben szükség van a helyi jegyző igazolására is (erről itt írtunk). Hiába változott tehát időközben a jogszabály, egyes jogalkalmazóknál még jelenleg is megkövetelik a jegyzői igazolást.

Ezt a helyzetet tisztázza most a jogalkotó, megerősítve azt, hogy a helyben lakás elsősorban a lakóhelyhez kapcsolódik, de ha valakinek tartózkodási helye is van bejelentve, úgy ez utóbbit veszik figyelembe (a lényeg, hogy semmiképp nem lehet két településen is helyben lakásra hivatkozni). A legfontosabb változás viszont: mivel törvényi vélelem kapcsolódik ahhoz, hogy a lakóhelyemen/tartózkodási helyemen én életvitelszerűen tartózkodom, így nem szükséges semmilyen más igazolás a lakcímen kívül. Ellenbizonyításra természetesen továbbra is lesz lehetőség.

Látni fogjuk az adásvételiben, ha többlethasználati megállapodás van a területen

Ha olyan földet adnak el, amelyet más személy használ, akkor az adásvételi szerződésnek jelenleg is tartalmaznia kell egy tájékoztatást a földhasználat időtartamáról és ellenértékéről. Ezzel kiszűrhetők az olyan helyzetek, amikor a vevő úgy venné meg a földet, hogy nincs információja a bérleti szerződésről és a bérleti díjról. Igen ám, de a többlethasználati megállapodás jogilag nem tartozik ebbe a kategóriába (mivel az nem földhasználati jogcím, hanem közös tulajdon használatának minősül). A törvényjavaslat ezt a joghézagot pótolja, előírva, hogy ha többlethasználati megállapodás van érvényben a megvásárolni kívánt tulajdoni hányadon, akkor ennek a tényét is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben.

A többlethasználati megállapodásról itt írtunk részletesen.

Több föld haszonbérlete egy szerződésben, egybefoglaltan

Az egybefoglalt haszonbérleti díj azt jelenti, hogy több földet úgy adnak bérbe, hogy a haszonbérleti díjat és a szerződéses kötelezettségeket egybefoglaltan (is) meghatározzák. Ennek az a jelentősége, hogy ilyenkor külön-külön nem lehet elfogadó nyilatkozatot tenni az egyes földekre, csak az összes területre együttesen. Van azonban egy másik oldala is ennek a megoldásnak: ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni (kivéve a tulajdonostárs ranghelyét).

Egybefoglalt haszonbér akkor köthető ki, ha

(1) ha a területek egymással szomszédosak, vagy

(2) ha a földek bejegyzett földhasználója legalább három éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek.

A törvényjavaslat alapján a jogszabály a következő előírásokkal egészülne ki:

• Egybefoglalt haszonbér ellenében a földek kizárólag azonos feltételekkel adhatók haszonbérbe, továbbá
• A szerződésben egyértelműen utalni kell a haszonbér egybefoglaltságára (a problémáról itt írtunk korábban).

A törvényjavaslat itt érhető el.