Módosítható-e a haszonbérleti díj?
Magyarország szántóföldjeinek több mint 50 százalékát haszonbérlet útján művelik, ami jól mutatja az ilyen típusú szerződések birtokpolitikai jelentőségét. A magyar szabályozás ennek megfelelően nagy hangsúlyt fektet a kiszámítható földhasználati viszonyokra, hiszen egy földterület megműveléséhez hosszú távra kell biztosítani a termelési eszközöket, például a gépparkot. Ezt a szintű tervezhetőséget szolgálja az is, hogy a haszonbérleti szerződés a főszabály szerint csak a felek közös megegyezésével módosítható. Vannak azonban olyan kivételek, amikor mégis lehetőség nyílik a haszonbérleti megállapodás egyoldalú módosítására. Ilyen például a haszonbérleti díj kérdése is.
Hogyan határozható meg a haszonbérleti díj?
A haszonbérleti díj megfizetésének módját a felek szabadon állapíthatják meg a szerződésben. Ez történhet pénzben, előre meghatározva annak mértékét (például aranykorona- vagy területalapon számítva), kapcsolhatják egy piaci értékhez. Például egy adott napon irányadó tőzsdei árhoz kötve vagy az Agrárközgazdasági Intézet (AKI) adott havi átlagárához kapcsolva. Annak sincs akadálya, hogy a felek természetben határozzák meg a bérleti díjat, és ezt természetben is fizessék meg, de arra is van lehetőség, hogy akár évente más-más díjat állapítsanak meg a szerződésben (ilyenkor természetesen előre meg kell határozni az egyes években járó díjat). Azzal viszont fontos tisztában lenni, hogy bármelyik módot választjuk is, ahhoz már kötve vannak a felek, más úton nem teljesíthető a bérleti díj – kivéve, ha a felek ebben később közösen megállapodnak.
Közös megegyezéssel vagy egyoldalú módosítással?
A haszonbérleti szerződés a főszabály szerint a felek közös megegyezésével módosítható. Az egyoldalú módosítást csak kivételes esetekben teszi lehetővé a jogszabály, ilyen például a Fétv. 50/A. § szerinti bérletidíj-emelés, mely alapján jelenleg is több bírósági eljárás van folyamatban. Ezzel a lehetőséggel azoknál a szerződéseknél lehet élni, melyek legalább tízéves időtartamra jöttek létre (ideértve azt is, ha a hosszabbítással éri el a tíz évet). Ilyen esetben legkorábban a szerződéskötést követő öt év elteltével lehet kezdeményezni a bérleti díj módosítását, mely lehetőséggel természetesen a bérbeadó és a bérlő is élhet. Összegét tekintve a bérleti díj a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj szintjére módosítható.
[2013. évi CCXII. tv. 50/A. §]
Van még egy további lehetőség is a felek előtt, ez pedig az úgynevezett bírósági szerződésmódosítás lehetősége, melyben (egyéb feltételek mellett) azt kell bizonyítani, hogy a szerződés változatlan feltételek melletti fenntartása a lényeges jogi érdekét sértené a félnek. Erre viszonylag szűk körben van lehetőség, hiszen a rendes üzleti kockázat körébe tartozó változás esetén kizárt a bírói módosítás lehetősége.
[Ptk. 6:192. §]
Mi értelme lehet a haszonbérleti díj csökkentésének?
Elsőre furcsának tűnhet, de a jogszabály – bizonyos körülmények között – lehetővé teszi a bérlőnek, hogy egyoldalúan csökkentse a haszonbérleti díjat. Gondoljunk csak arra, hogy egyesek a túl magasan meghatározott bérleti díjjal próbálják távol tartani az előhaszonbérletre jogosult gazdákat a szerződésre való „rájelentkezéstől”. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara néhány éve már kapott arra hatáskört, hogy jelezze ezeket az aránytalanul magas bérleti díjakat a kormányhivatalnak, de vannak olyan esetek, amikor mégis jóváhagyja a kormányhivatal a szerződést. Gyakran érkezik is a kérdés a gazdáktól, hogy vajon tegyenek-e elfogadó nyilatkozatot egy ilyen szerződésre, lehet-e valamit kezdeni az ilyen eltúlzott mértékű bérleti díjjal.
Hogyan csökkenthető a bérleti díj összege?
A választ a jogszabály egyik kevésbé ismert rendelkezése adja meg, amely szerint ha előhaszonbérletre jogosult lépett be a szerződésbe, akkor a szerződés jóváhagyásától számított hat hónapon belül kezdeményezheti a bérleti díj csökkentését a helyben szokásos bérleti díj szintjére. Tény, hogy ehhez bírósághoz kell fordulnia, de ha tényleg eltúlzott a szerződében szereplő bérleti díj, akkor elég jó eséllyel indulhat a bírósági jogérvényesítés során is.
[2013. évi CCXII. tv. 50/A. § (7)-(8) bek.]
