A telekalakítással vegyes adásvétel

Közel négymillió földtulajdonos van Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás tanúsága szerint, ezzel szemben a gazdálkodók száma ennek csak a töredéke, 196 ezer fő. Nem véletlen, hogy a magyar termőföldek több mint 50 százaléka nem a tulajdonos által, hanem haszonbérlet útján kerül megművelésre. Ez az elaprózódott tulajdonosi szerkezet alapvetően a rendszerváltást követő kárpótlás miatt alakult ki, melyet az elmúlt évtizedek öröklési folyamatai még tovább szabdaltak. Ezek a tendenciák azonban nem csak a tulajdonosok számának növekedését eredményezték, hanem olyan birtokszerkezet kialakulásához is vezettek, mikor a fizikailag egy táblaként használt és egybeművelt területek jogilag külön-külön helyrajzi számon, szétdarabolva szerepelnek a nyilvántartásban. Ez problémákat okozhat a támogatások lehívásában és növelheti az adminisztrációs költségeket is, ezért gyakran merül fel a gazdák részéről, hogy miként lehetne ezeket a területeket összevonni.

Mit értünk telekalakítás alatt?

A telekalakítási eljárásnak különböző fajtái vannak, attól függően, hogy milyen céllal kívánjuk módosítani a földrészlet(ek) területét.

Telekmegosztás:

Az az eljárás, amikor egy földrészletet kettő vagy több részre osztják, az új telkek önálló földrészletként, saját helyrajzi-számmal fognak szerepelni.

Telekegyesítés:

A telekmegosztással ellentétes művelet, amikor kettő vagy több egymással szomszédos földrészletet összevonnak, melyek a továbbiakban egy helyrajzi számon szerepelnek majd az ingatlan-nyilvántartásban.

Telekhatár-rendezés:

Amikor két vagy több szomszédos földrészletnek közös határszakaszát módosítják valamilyen megállapodásnak megfelelően. A földrészletek helyrajzi száma és darabszáma változatlan marad.

Telekcsoport újraosztása:

Az az eljárás, amikor több egymás melletti földrészletet összevonnak és újraosztják a területet.

Ki és hogyan indíthatja meg a telekalakítási eljárást?

Az eljárást a földhivatalnál lehet megindítani, a kérelmet bármelyik földrészlet bármelyik tulajdonosa benyújthatja, de kezdeményezheti az is, aki erről a tulajdonossal írásban megállapodott és az is, aki elbirtoklási pert indít a tulajdonossal szemben.
[384/2016. Korm. rendelet 21. § (3) bek.]

A telekalakítási eljárás megindításához szükség van az úgynevezett telekalakítási dokumentációhoz (ennek két eleme van: a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz), amit földmérő szakember készíthet el. Ez nyilvánvalóan megdrágítja a költségeket, így a magam részéről azt tartanám birtokpolitikai szempontból előnyösnek, ha legalább a kisebb parcellák összevonását egyszerűsített módon lehetne intézni (hasonlóan az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez).

Szintén fontos tudni, hogy a kérelem benyújtását követően a telekalakítási eljárás megindítása széljegyként feltüntetésre kerül a tulajdoni lapon, ez ugyanis az eljárás végéig megakadályozza például az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének megindítását.

[2020. évi LXXI. tv. 4. § (3) bek. c) pont]

Gyakorlati tudnivalók a telekalakításról

Főszabály szerint a telekalakítás során figyelemmel kell lenni a helyi építési szabályzatra (HÉSZ), de termőföldek összevonása esetén 50 hektáros méretig el lehet térni a HÉSZ-től (azzal a feltétellel, hogy a kialakítandó földrészletek területe nem lehet kisebb a változás előtti területnél).

[384/2016. Korm. rendelet 23/B. § (2) bek.]

Amennyiben például villamos berendezés (például nagyfeszültségű vezeték) miatt szolgalmi joggal terhelt az ingatlan, úgy ennek jogosultjától előzetesen be kell szerezni a hozzájárulását.

[384/2016. Korm. rendelet 23. § (11) bek.]

Ugyanígy, ha a telekalakítás közút területét érinti, akkor a kérelemhez szükséges mellékelni a közút kezelőjének hozzájárulását is.

Fontos, hogy a telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat véglegessé válásától számított egy évig hatályos.

[384/2016. Korm. rendelet 23. § (4) bek.]

Telekalakítással vegyes adásvétel

Arra is van lehetőség, hogy a telekalakítást adásvétellel vegyes formában bonyolítsák le a felek. Ennek a menete az, hogy elsőként meg kell indítani a telekalakítási eljárást és ha már rendelkezésünkre áll az illetékes földhivatal által záradékolt változási vázrajz, valamint a telekalakítást engedélyező határozat, akkor indítható meg az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása. Ez természetesen működhet ajándékozási szerződés útján is, természetesen erre csak közeli hozzátartozók között van lehetőség.

Lesz-e „kifüggesztés” ebben az esetben?

Igen, az elővásárlási jogosultak a telekalakítással vegyes adásvétel esetén is tehetnek elfogadó nyilatkozatot. Az eljárás ebben az esetben megegyezik a klasszikus termőföld adásvételi szerződéssel és a helyi földbizottság is állást foglal az ügyben. Az már egy nehezebb gyakorlati kérdés, hogy mi történik akkor, ha az elővásárlási nyilatkozatot tevő személy lép be a szerződésbe, hiszen a telekegyesítés eleve feltételez mindkét fél részéről egy már meglévő területet (hiszen csak azt lehet összevonni), de a belépő fél részéről ez nyilván nem így történik. Tapasztalatom szerint ilyenkor az a kérdés merül fel, hogy mivel az elővásárlásra jogosult a megállapodás minden pontját (így a telekegyesítésről szóló részt is) köteles elfogadni, úgy pontosan mit is szerez az elfogadó nyilatkozatot tevő fél, sőt egyáltalán jóváhagyható-e vele a szerződés? Mindenesetre a szerződő feleknek érdemes ezt a kockázatot is mérlegelni a telekalakítási eljárás megindítása előtt.