Itthon már euróban kell fizetni az albérletekért

Egyre többen keresnek kiadó és egyre kevesebben eladó lakást, a magas hitelkamatok miatt még a megfelelő önerővel rendelkezők közül is egyre többen kivárni kényszerülnek, mert nem jutnak elegendő hitelhez. A trendfordulót mégsem ez, hanem az energiaválság és a lakásbérlés változó megítélése hozhatja el az albérletpiacon.

A rezsiszabályok módosítása után felmerült a bérbeadókat védő harmadik havi kaució lehetősége, de ezt nem fogadta el a piac, ellenben az infláció körüli díjemelést igen, és hosszú távon is beárazták a növekvő rezsit a bérlők – mondta a VG Podcastnak Kétszery Zsuzsanna, a Duna House Home management ingatlankezelési üzletágának vezetője. 

A szakértő tapasztalatai szerint 

Az új építésű lakások folyamatosan érkeznek a bérleti piacra, hiszen a vevők több mint 40 százaléka befektető, akik bérbeadási céllal vásárolnak, de ez már egy másik minőségi és árkategória az albérletek körében – összegezte Danóczy Balázs, a Rentingo alapítója a VG Podcast stúdiójában.

Hogyan változtak az albérletárak a rezsiemelés után?

Az év még drasztikus bérletidíj-emelkedéssel indult, amely egészen júliusig, a rezsicsökkentés eltörléséig tartott. Akkor azonban elkezdődött az árak tetőzése, miután az emberek realizálták, hogy az emelkedő infláció hogyan eszi meg a jövedelem lakhatásra fordítható részét is. Az infláció körüli díjemeléseket elfogadták a bérlők, a rezsiszabályok módosítása azonban nem tette piacképtelenné a korszerűtlen nagy lakásokat sem, mert leleményesek a bérlők, de a bérbeadók is.

A várakozásoknak megfelelően csökkent a kereslet, és a bérleti díjak is mérséklődtek a korszerűtlen, nagy alapterületű, az agglomerációban lévő ingatlanok körében. A nagy alapterületű, korszerűtlen, de jó helyen lévő belvárosi lakásoktól azonban nem pártoltak el a bérlők, sem a gáz, sem a konvektoros fűtés, sem a rezsi növekedése nem tántorította el az érdeklődőket teljesen, ha össze tudnak fogni másokkal, és így többen – jellemzően diákok és külföldiek – költöznek egy ingatlanba. 

A bérbeadók is feltalálják magukat, kisebb lakásokra bontották a nagyokat, és önálló garzonként adják bérbe.

Budapesten 200 ezer forintra nőtt az átlagos albérlet ára. Elvileg az alacsonyabb rezsi mellett magasabb bérleti díjat kérhetnek a bérbeadók, de ténylegesen átlagos díjat meghatározni nem lehet, hiszen az adott ingatlan bérleti díja sok tényezőn múlik.

Távfűtés, kis rezsi, rezsivédett lakás – a fő hívószavak

Miután a távfűtéses lakások kimaradtak a rezsiszabályok módosításából, azonnal felértékelődtek a lakásbérleti piacon, amely a leggyorsabban képes reagálni a változásokra, igazi lakmuszpapír a lakáspiacon. A rezsivédetté vált távfűtés, illetve a kis alapterület együttesen a nyerő páros.

Nagyon nem mindegy tehát, hogy egy 50 négyzetméteres lakás egy- vagy kéthálós, esetleg amerikai konyhás nappalija van, erkélyes vagy sem. 

Más szempontok jelennek meg a prioritások között, ha rövid távra, illetve akkor is, ha hosszú távra keres bérlőt a tulajdonos. Például az erkély a rövid távú kiadásnál nem igazán fontos szempont, de a hosszú távú bérlőknél nagyon komoly értékként jelenik meg. 

Eurósított bérleti díjak

A bérleti díjak értékállóságát a rendszeres, inflációkövető éves díjemeléssel sem lehet biztosítani, miközben a forint gyengülése is alaposan ráijesztett a bérbeadókra. A rövid távú bérbeadás piacán már megszokott, és a külföldiek által kedvelt városrészekben már eddig is széles körben alkalmazott euróalapú elszámolás érdekében sokan módosítanak szerződést. 

Az elmúlt két-három év turbulenciái megtanították a bérlőt és a bérbeadót arra, hogy bármikor jöhet bármi, ami a feje tetejére állítja a piacot. A szerződésmódosításokkal az eddiginél gyorsabb reakciók lehetőségének ágyaznak meg a felek. 

Venni, de nem mindenáron

Egyre több fiatal tudja elképzelni, hogy hosszú távon vagy akár mindig is bérelt lakásban éljen, ellentétben a legfontosabb értékhez, a saját lakáshoz mereven ragaszkodó idősebb generációkkal. Az ingatlant a fiatalok is jó befektetésnek tekintik, de már nem akarnak feltétlenül sajátban lakni. Ők hosszú távon stabil keresletet biztosíthatnak az egyre nagyobb részben professzionálissá váló bérbeadási piacon. A cégek által kezelt ingatlanok a bérlők körében is egyre népszerűbbek, a profi ingatlankezelővel ugyanis egyszerűbb tárgyalni, és a szabályok is egységesek, ráadásul úgy érzik, hogy a kauciójuk is nagyobb biztonságban van. 

Az egyhavi kaucióra már alig akad példa, a kéthavi a jellemző. Szomorú tapasztalat, hogy 

Szakértők figyelmeztetnek, hogy a bérleti díjakkal együtt a kauciót is fontos lenne indexálni, bár a jelenlegi építőanyagárak és kivitelezési díjak mellett még a kéthavi kaució sem elegendő arra, hogy adott esetben egy nagyobb felújításra, helyreállításra elég legyen.

Minden tizedik lakás bérbe van adva

A lakhatási kérdés élethelyzethez, változásokhoz kötődik, vannak, akik összeköltözés, mások válás, munkahelyváltás vagy gyerek születése miatt keresnek új otthont. A magas lakásárak és lakáshitelkamatok most kivárásra késztetnek sokakat, ezért felpörgött a bérlakások iránti érdeklődés. A 2016-os mikrocenzus szerint – emlékeztetett Danóczy Balázs – 322 ezer piaci bérlakás volt a 4,4 milliós hazai lakásállományban. Mindeközben 500 ezer ingatlan állt üresen, ebből mintegy 200 ezer Budapesten és a megyeszékhelyeken. Ezek egy része a rövid vagy hosszú távú lakáskiadás piacán azóta biztosan megjelent, vagy már akkor is jelen volt, de a szürke zónában. Ezek alapján több mint 400 ezer lakás lehetett már akkor is bérbeadva, ami azóta csak tovább nőtt, de újabb számot a 2022-es  népszámlálásból tudhatunk majd meg. Szolid számítások szerint azonban az biztos, hogy minimum minden tizedik lakásban ma bérlő lakik Magyarországon, és ez a szám várhatóan már rövid távon is emelkedni fog. 

Van egy látható elmozdulás a bérleti piacra, miután a magyarok is egyre mobilisabbak már, mint az Nyugat-Európában megszokott – tapasztalja Kétszery Zsuzsanna. Felmérések szerint Budapesten a külföldiek jellemzően másfél-két évig, a magyarok három-öt évig maradnak egy-egy albérletben. 

A lakáskiadás átlagos, bruttó hozama most 3,5-4 százalék, ami belátható időn belül 1-1,5 százalékkal tovább emelkedhet. Az ingatlanárak későbbi, 10-15 százalékos növekedésével számolva belátható időn belül újra meghaladhatja az ingatlan-bérbeadás hozama az államkötvényekét.

A témához kapcsolódó szakértői beszélgetést ajánljuk itt meghallgatni: