Ugyan kidurrant a gigantikus kínai ingatlanlufi, de az árakon ez nem látszik, azaz egyelőre elmaradt a nagymértékű árcsökkenés. Ennek részben az az oka, hogy
az elmúlt két évben sok kínai város árszabályozást vezetett be, hogy mesterséges eszközökkel „megőrizze” a lakások értékét. Most kezdenek lazítani a szabályokon, ám ennek beláthatatlan következményei is lehetnek.
Több városban még tovább mentek, azaz nemcsak az új fejlesztéseknél maximalizálták a kedvezmény mértékét 10-15 százalék körül, hanem a használt lakásokra is megszabtak egy legkisebb árat, amin az ingatlan tulajdonosa értékesíthette azt.
Változás van készülőben, legalábbis erre lehet következtetni az elmúlt hetekben az állami médiában megjelent cikkekből. Emellett a héten Csengtu városa megszüntette az árkorlátozásokat a központi területeken újonnan eladott földterületekre, és eltörölte a korábban megszabott árat a már meglévő lakásokra.
Különböző forgatókönyvek
A piac rövid távon felpöröghet, ugyanis alacsonyabb árakon képesek értékesíthetik a fejlesztők a bennragadt lakásaikat, és a pénzből befejezhetik projektjeiket, így akár egy kedvező trend is elindulhat.
Vagy akár egy jelentős ingatlanáresés is elindulhat, ami gyenge növekedés esetén a fogyasztói bizalmat is alááshatja, és akár az egész pénzügyi rendszert destabilizálhatja. A jegybank szerint a városi lakosság 96 százalékának volt saját ingatlana, és a legtöbb esetben ez jelentette vagyonuk legnagyobb részét is.
Logikus, hogy hagyjuk esni az árakat, és kialakul az új egyensúly, ugyanakkor a kockázat nagy, nem tudjuk pontosan, hogy mi várható
– hangsúlyozta Yao Wei, a Société Générale kínai vezető közgazdásza.
Augusztusban az új lakások átlagos ára 100 kínai nagyvárosban 0,2 százalékkal csökkent az egy évvel korábbihoz képest, és alig változott a két évvel ezelőtti hasonló időszakhoz mérve. Ugyanakkor az elmúlt egy évben az árak 2,4 százalékkal estek vissza.
Összehasonlításképpen, az amerikai lakásárak közel 20 százalékkal estek vissza 2006 és 2008 között. A közgazdászok szerint Kínában a mesterséges eszközök segítenek megakadályozni a nagyobb áresést, ugyanakkor
sok vevő és eladó nem akar üzletet kötni, ugyanis az adott ingatlanokat most nem a valós piaci értékükön árazzák. Így sok ingatlan befejezetlenül áll, ami mindkét fél számára a legrosszabb forgatókönyv.
A 100 legnagyobb fejlesztő eladásai augusztusban 34 százalékot zuhantak – azaz befagyott a piac.
Hszi tehet róla
Hszi Csin-ping kínai elnök évekkel ezelőtt vezette be a minimumárak rendszerét. A koronavírus-járvány előtt ugyanis az egész lakáspiac buborékban volt, ekkor a kormány minden egyes projekt árképzését felülvizsgálta, hogy megakadályozza a spekulatív áremeléséket. 2021 végén aztán fordult a kocka, a piaci lejtmenetbe került – ekkor Peking arra utasította a városokat, hogy gondoskodjanak az kiszámítható működéséről, amire a legtöbb helyhatóság az árak befagyasztásával, egy bizonyos legalacsonyabb ár előírásával reagált.
Voltak persze települések, ahol az eredeti árakból akár 15 százalék engedményt is adtak, és olyan városok is akadtak, ahol bőven hagytak kiskapukat – azaz így engedtek levegőt a fuldokló piacnak.
A legtöbbször mindössze annyit írtak elő, hogy megtiltják a „rosszindulatú árcsökkenést”, de nem konkretizálták, hogy ez alatt mit értenek.
Nemrég ugyanakkor Peking olyan jelzéseket küldött, amik arra utalnak, hogy zöldutat adnak az árcsökkentéseknek, párhuzamosan a kormány egyéb támogató intézkedéseivel, például kamatlábak csökkentésével. Emellett a kínai lakásügyi minisztérium hivatalos lapja vezércikkben szólította fel a döntéshozókat, hogy szüntessék meg a legalacsonyabb árakat.
A China Real Estate Business Weekly, a kínai Lakásügyi és Város-vidékfejlesztési Minisztérium zászlóshajója, augusztus 20-án vezércikkben szólította fel a helyi döntéshozókat, hogy szüntessék meg a legalacsonyabb árakat.
A fejlesztők számára lehetővé kell tenni, hogy forráshoz jussanak
– összegez a cikk.
A nyugati Szecsuán tartomány 1,4 milliós lakosú Ya’an városában már korábban léptek. Még a nyáron részlegesen felszabadították a piacot, ugyanis lehetővé tették a 15 százalékos engedménykorlát figyelmen kívül hagyását azon fejlesztők számára, akik képesek tömegével értékesíteni a bennragadt ingatlanokat. Egy másik példa, a keleti Huangsan város vezetése szintén megszüntette az árszabályozást azon fejlesztők esetében, akik egyszerre legalább 10 lakást értékesítenek.
A célok tehát világosak: Peking rendezni akarja a válságba sodródott ingatlanszektor helyzetét, pénzhez (legalább valamennyihez) juttatná a beruházókat, de a lakosságot is vásárlásra ösztönzi a vélhetően jelentősen csökkenő árakkal. A nagy kérdés azonban az, hogy ez a trend meddig tart, nem csap-e át egyfajta tartós, eltúlzott mélyrepülésbe.
