Az ingatlanbefektetőt az érdekli, mi kerül többe

Az elmúlt hetekben, hónapokban rendszeresen hallhattunk, olvashattunk a tervezett ingatlanadóról, annak kivethetőségéről, bevezetésének időpontjáról, mértékéről. A kormányzati szándék, úgy tűnik, megvan e pótlólagos költségvetési forrás biztosítására (amely jobb esetben az önkormányzatok bevételeit fogja gyarapítani), ám egyelőre több a kérdés és a találgatás, mint a válasz. Az ingatlanszakmában régóta dolgozó szakemberként nyilván nekem is megvan a véleményem a témában. Ezúttal azonban inkább egy olyan kérdésre szeretném felhívni a figyelmet, amely hosszú évek óta változatlan, és jelentős bevételkiesést okoz mind a mai napig az államháztartásnak.

Az ingatlanbefektetések, azon belül is elsődlegesen a kereskedelmi célú ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, kiskereskedelmi egységek, logisztikai központok és fejlesztési földterületek) adásvételének lebonyolítása – kevés kivételtől eltekintve – Magyarországon jelenleg kizárólag társasági formában történik. Ennek több indoka is lehetne, így például az eladó telephelyének megfelelően kedvezőbb adózás elérése, esetleg az ingatlannal együtt egyéb eszközök értékesítése stb. A fő ok sokkal prózaibb. Az adózásban keresendő, ahol is Magyarország a régióban kimagasló – de ezzel egész Európában is az élmezőnyben lévő –, 10 százalékos vagyonátruházási illetékkel sújt minden nem lakás célú ingatlan természetben történő adásvételét. Ennek megfizetésére a vevő kötelezett; azonban valószínűleg a Lajtán innen és a Lajtán túl egyedülálló módon az illeték kirovása a bruttó (áfával növelt) adásvételi érték alapján történik, azaz az áfa illetékarányos része (2 százalék) tovább növeli az illeték mértékét, amely így eléri a 12 százalékot! Egy fejlesztő vagy intézményi befektető számára egyszerűen elfogadhatatlan, hogy piaci versenyhelyzetben a befektetőik 12 százalékos versenyhátrányt szenvedjenek azért, mert Magyarországon prohibitív módon „bünteti” a törvény a kereskedelmi ingatlanok mint ingatlanok adásvételét.

Kik akkor azok, akik mégis ezeket az ingatlanokat mint ingatlant vásárolják? Elsősorban a Magyarországon bejegyzett ingatlanalapok, hiszen a vonatkozó törvény a vásárlásaikra vonatkozóan egy 2 százalékos illetékszintet állapít meg, ugyanakkor kiköti, hogy társaságot (bt.-t, kft.-t, rt.-t) nem vásárolhatnak (bár ez állítólag a közeljövőben módosulhat). A preferált illeték kérdése szintén megérne egy hosszabb elemzést; itt elégedjünk meg azzal, hogy a jogszabályalkotó az átlagos befektetési kultúra növeléséhez szükséges ingatlanalapok indulásához kezdeti segítséget nyújt(ott). Azonban nem lehetséges-e, hogy a jogszabályalkotó azt is tudta, hogy az általános illetékszabályok alá történő besorolás ellehetetlenítené ezeknek az alapoknak a tevékenységét? Azaz egy gyors számolás és rövid hazai tőkepiaci kitekintés nyomán megállapította, hogy az ingatlanalapok által kifizethető hozamok egyszerűen nem lesznek versenyképesek, amennyiben a 10 százalékos (vagy még inkább 12 százalékos) illetéket kell megfizetniük?

Egy pillanatig se ringassuk magunkat tévhitben: a nemzetközi intézményi ingatlanbefektetők jelen vannak Magyarországon. 1999 és 2006 között összesen több mint 4,2 milliárd euró értékben vásároltak kereskedelmi ingatlanokat, egyedül 2006-ban egymilliárd euróért. A tranzakciók során mindazonáltal – elhanyagolható kivételektől eltekintve – egy fillér illetéket sem kellett fizetniük, mivel céltársaságokat vásároltak. Sem az üzletrész, sem a részvény értékesítésekor/vásárlásakor nem kell illetéket fizetni, noha ezek a céltársaságok azért jöttek létre, hogy az ingatlan megvásárlásakor keletkező, kirívóan magas illetékfizetési kötelezettséget „optimalizálják”. (Annak taglalása, hogy a céltársaságot értékesítő eladó is gyakran offshore cég, nem jelen cikkünk tárgya.)

Az intézményi vevők természetesen örülnek, hogy látszólag ilyen olcsón megúszták az ingatlanbefektetést. Annak azonban nem, hogy számos hátránynyal kell szembesülniük a társasági adásvétel következtében: alacsonyabb amortizációs alap, a goodwillre képzendő tartalékolás évenkénti felülvizsgálatának bizonytalansága, az átvilágítás hosszadalmas és költségesebb volta, a társasághoz kapcsolódó pótlólagos szavatossági igények. Ez utóbbinál már szinte – némi túlzással – több figyelem övezi a társaságot, mint magát az ingatlant a társasági formával öszszefüggő esetleges APEH-, tb- és egyéb, mérlegen belüli vagy kívüli kötelezettség feltárásával, valamint az eladó részéről történő biztosításával kapcsolatban.

Az intézményi vevők nem illetéket nem akarnak fizetni ab ovo, hanem piaci mértékű illeték megállapítását szeretnék, ahol nem érvényesül preferencia az ingatlan megvásárlásának módját illetően. Pillanatnyilag – minden egyéb körülményt figyelmen kívül hagyva – a befektető számára a következő a kérdés: mi kerül többe? Az illeték kifizetése – ide számítva a visszaigényelhető áfa finanszírozási költségét –, vagy a társasági átvilágítás költsége? Amennyiben egy általános, 5 százalék körüli illetéket állapítanának meg minden ingatlanügyletre – beleértve a céges és az eszközalapú vásárlást –, szerintem a befektetők többsége az egyszerűbb, átláthatóbb, kiszámíthatóbb eszközalapú ingatlanvásárlási módot részesítené előnyben. A 2006-os ingatlanbefektetési volumen alapján ez 10 milliárd forint nagyságrendű bevételt jelenthetne a költségvetésnek.

Annyit megállapíthatunk, hogy jelenleg az illeték mértéke és kivetési alapja jelentős piacbefolyásoló tényező – csak éppen érthetetlen módon. Minden egyéb körülménytől függetlenül szinte tereli a kereskedelmi ingatlant vásárlókat, hogy ne az ingatlant vegyék meg, ami pedig sokkal egyszerűbb és kézenfekvőbb lenne.

Nem Magyarország egyik napilapja vezető publicistájának a parafrázisát szeretném megteremteni, de nem értem…

A szerző a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlanügynökség befektetési szakértője