Bérelni vagy megvenni?

Az, hogy az állami kézben lévő Magyar Posta 23 ezer négyzetméternyi irodát kíván bérelni, már önmagában is „ügy” lehet, hiszen havi 400 ezer euró, vagyis 100 millió forint volt a pályázaton legjobbnak bizonyult cég ajánlata. A Népfürdő utcai, három toronyból álló, mintegy 36 ezer négyzetméteres, modern épületet 18 milliárd forintból építi fel a londoni tőzsdén is jegyzett Ablon hazai érdekeltsége, amely sikeres pályázatával az idén elkészülő ház 64 százalékát egy csapásra mindjárt tíz évre bérbe is adta. Az ellenzék ingatlanpanamát emleget, mivel az építtető egy adóparadicsomban van bejegyezve, de azért is neheztelnek, mert a posta eddigi székházát eladnák, ebből szakértők szerint 4-5 milliárd folyhat be.

Az mindenképpen vitathatatlan, hogy a várt bevételből nem fedezhető a bérlet, hiszen még a tíz esztendő költsége is mintegy 8-8,5 milliárd forintot jelent mai áron. Csakhogy ennek az összevetésnek több okból sincs értelme. Egyrészt a bérlettel szemben a saját ingatlant nemcsak fel kellene újítani, de üzemeltetési költségek is felmerülnek, viszont ez a konstrukció elvileg örökre ad bérletidíj-mentességet. Másrészt az új székház nemcsak a mostani központot, hanem több bérlet mellett a Szugló utcai ingatlant is kiváltaná, így illendő volna a számításoknál az annak eladása révén várható bevételt és a kieső költségeket is figyelembe venni.

A politikai vita valójában több döntés összemosása. Az első kérdés, hogy megéri-e a cég irányítását egy helyre költöztetni, s az esetleg magasabb bérleti kiadásokat ellensúlyozzák-e a kommunikációs, üzemeltetési, utazási megtakarítások. Ha egy magánvállalkozásról volna szó, aligha kételkedne bárki is abban, hogy nem célszerű szétaprózni egy vállalatot: a kérdés csak az volna, mennyire drága ingatlant engedhet meg magának a szervezet.

Ha innen nézzük, a négyzetméterenként 17,4 euró körüli bérleti díj elég magasnak tűnik. A CB Richard Ellis ingatlan-tanácsadó friss adatai szerint ugyanis a belvárosi irodák 17–23, a központi fekvésűek pedig 13–16 eurót kóstálnak a fővárosban. Ha a bérelt alapterület kiemelkedő nagyságát tekintjük, bizonyára ez utóbbi tartomány közepe lehetne irányadó. Csakhogy a döntéshozók védve vannak: ők a legjobb jelentkezőtől vásároltak, a díj pedig korántsem tekinthető irreálisnak.

Így aki az Ablon irreális gazdagodását emlegeti, az úgy gondolja: a javuló kihasználtsággal dicsekvő bérbeadók egységesen extraprofitot érnek el, miközben a bérlők kollektíven irracionálisak. Más kérdés, hogy nem olcsóbb-e saját tulajdonú ingatlanban működni. Ennek mérlegelésekor azonban figyelembe kell venni a lekötött tőke kieső hozamát is, amit a mostani ügylet ellenzői nyilatkozataik alapján nem tettek meg.

A következő probléma az, hogy mit kezdjen a posta a felszabaduló ingatlanokkal. Az eladás ellenzői szerint a kormányzati negyed építése kapcsán amúgy is túl sok nagy épület kerülhet egy időben a piacra, nem célszerű a postapalotát is éppen most dobra verni. Ha azonban a terveknek hihetünk, az előbbi eladásokra csak 2010 után kerülhet sor, míg a posta ügylete mostanság esedékes, hiszen a költözéssel aligha várnak három évet. Az ingatlan üresen hagyása az így is, úgy is felmerülő állagmegóvási kiadások miatt a legrosszabb megoldás, de elvileg szóba jöhetne a bérbeadás is, az ahhoz szükséges felújítás igényelte pénz viszont hiányzik.

A legfontosabb kérdés tehát valójában az, hogy mire használják fel az eladásból származó bevételt. Akár az ingatlanaitól szintén sietve szabaduló MÁV-ra, a 38 ezer embert foglalkoztató postára is ráférne némi reform, mielőtt 2011-től piaca teljesen liberalizált nem lesz; nagy kérdés azonban, hogy valóban e cégekre érdemes-e költeni az összes felszabaduló pénzt. A tőke egy részét egyébiránt mindenképpen a vállalatoknál kell hagyni, különben ellenérdekeltek lennének a hatékonyságjavító lehetőségek feltárásában.

A szerző a Budapesti Corvinus Egyetem adjunktusa