Koherens ingatlanadózást!

Találhatunk majd értékalapú ingatlanadót, változó szabályokat az általános forgalmi adózás területén, illetve kedvezményeket és szigorításokat egyaránt az illetéktörvényben. Nyilván minden beruházó, ingatlanfejlesztő és -tanácsadó lázas számításokba kezd, hogy az új rendszerben milyen eséllyel jár jól vagy rosszabbul, illetve mit kell tennie, hogy kihasználja az elérhető kedvezményeket és lehetőségeket. A legfontosabb kérdés azonban talán mégis az, hogy a létrejövő szabályozás mennyire alkot koherens egységet, a létrejött rendszerben mennyire valósul meg egyszerre az arányos közteherviselés és a szektorsemleges, versenyképes adóztatás.

Az ingatlanszektor hosszú távú, precízen kalkulálható megtérülésű befektetések rendszerében él, ehhez kiszámítható, a befektetések értékelése során hatásaiban számszerűsíthető adórendszerre van szüksége. Ebből a szempontból az ingatlanadóztatásról folyó elhúzódó vita már önmagában megnehezítette a beruházók életét, és talán kedvezőtlenebb hatással volt a piacra, mint egy kiszámítható, jól tervezhető és nem elrugaszkodott mértékű adóemelés. Eközben végső soron nem történt más, mint egy eddig is létező, ám jellemzően területarányosan kivetett ingatlanadó értékalapúvá történő átalakítása. Ez a teher ugyanis továbbra is önkormányzati adó maradt, ott döntik el, hogy egyáltalán bevezetik-e az adott településen, és ha igen, milyen mértékben. Ami biztosan változott, hogy ha kivetik az ingatlanadót, akkor az 2009-től már mindenképpen az ingatlan övezeti elhelyezkedéséből fakadó értékéhez kell igazodjon, tehát egy kistelepülési lakóház nem viselhet ugyanakkora adóterhet, mint egy belvárosi üzlethelyiség. Másrészről a törvényben meghatározott adómértékek lényegében némi adóemelésnek is teret adnak.

Csak remélhető, hogy az önkormányzatok politikai számonkérhetősége és a közvetlenebb helyi kapcsolat az adófizetőkkel olyan ingatlanadóztatást eredményez, ahol az ésszerű mértékben beszedett bevételeket az egyes települési önkormányzatok minél inkább a lakossági és a vállalkozói ingatlanvagyon értékét is növelő beruházásokra fordítják.

Ezzel együtt, ha az ingatlanadóztatásnak az ingatlanok értékéhez való közelítését kedvező folyamatnak tekintjük, figyelembe kell vennünk, hogy az ingatlanszektor terhelése nem merül ki a vagyonadóztatásban. Ez a szektor viseli ugyanis az egyéb általános adóterheket, illetve speciális szabályok alapján még vagyonszerzési illetéket is fizet, amely terheinek talán legjelentősebb eleme.

Míg az áfa területén a jövő év elejétől lényegében az eddig elmaradt uniós harmonizációs feladatok teljesülnek, addig az illetékszabályozásnál kevés kedvező fejleményről lehet beszámolni. Nemzetközi összehasonlításban továbbra is kiugróan magas, 10 százalékos vagyonszerzési illetéket igyekszik az állam – egyébként érthetetlenül alacsony hatékonysággal – beszedni. Az adónem kevéssé illeszkedik más terhek fogalomrendszerébe; jövőre megjelenik ugyan benne a társasági adónemben már pontosan definiált üzletágátadás, amelynek során az átadott ingatlanokra nem kell majd illetéket fizetni, ez azonban apró előrelépés az olyan változásokhoz képest, mint hogy például a követelések, tartozások elengedése után szintén a jövő évtől ajándékozási illetéket kell fizetni, függetlenül attól, hogy az például egy csődeljárás keretében történik-e. Márpedig nehezen használható a korszerű jelző egy olyan adórendszerre, amelynél néhány adónem a kiszámíthatóság, semlegesség és versenyképesség irányába fejlődik ugyan, azonban más adók továbbra is egyenlőtlenül elosztott és már csak ez okból is irreálisan magas terheket rónak az adózókra. Van tehát még fejlődési lehetőség az ingatlanadóztatás területén is; ez csak úgy nyílhat meg, ha a szektort és annak adóterhelését a jogalkotó átfogó szemléletben közelíti meg, és az egyes adótörvények egyre kevésbé élnek majd önálló életet.

A szerző a Deloitte elnök-vezér- igazgatója