BÉT logóÁrfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok

Nem félni, óvatosnak lenni

Függőleges irányba mozdította mutatóujját a minap az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD): arra figyelmeztetett, hogy a Kelet-Európa államaiban jellemző ingatlanpiaci növekedés nem tartható fenn hosszú távon. Szakértői szerint jön a korrekció, lassul az árszínvonal emelkedése, de még a stagnálás sem kizárt.
2007.11.16., péntek 00:00

Mindez persze főleg a befektetési célú lakásvásárlókra igaz, a bérbeadási célú (kereskedelmi) ingatlanpiacon érdekelt fejlesztőkre, finanszírozókra nem – legalábbis egyelőre, de ezt már én teszem hozzá.

A helyzetet általában alaposan feltérképező EBRD szerint a változások oka egyrészt az, hogy az ingatlanpiaci árak növekedése jelentősen meghaladta a GDP és a jövedelem bővülését, ez összességében több ország esetében is túlértékeltséghez vezetett. A lassulás jelei a balti államok esetében már most is látszanak: Riga ingatlanárai a tavalyi 60 százalék feletti szárnyalás után az idei nyár elejétől ismét csökkenni kezdtek, a viszszaesés mértéke eléri a 15-20 százalékot.

Nincs egyedül az EBRD a sötét jövő megjósolásával. Vannak más pénzintézetek is, amelyek szerint a korrekció időpontját előbbre hozhatja, és a folyamatot is felgyorsíthatja az amerikai piacról kiinduló hitelválság. A kelet-európai országok általában devizahitelek hajtotta piacán ez fokozottan érezhető lesz a fizetőképes kereslet szűkössége miatt.

Mi van Magyarországon? Soha nem látott pörgés a kereskedelmi ingatlanpiacon és óvatos duhajkodás a lakásszektorban. Ezeken a hasábokon sem győzzük negyedévről negyedévre leírni, hogy milyen rekordok vannak a budapesti irodapiacon. Ismerve a fejlesztőknek a következő három-öt évre szóló terveit, ez a tevékenységünk jó ideig folytatódni fog. Megint felfutóban van a kiskereskedelmi ingatlanpiac, új plázák nyílnak, mások épülnek, további formátumok jönnek.

A logisztika területén a nagy agglomerációs és vidéki központok mellett megjelentek és tovább épülnek a városi raktárközpontok. Segítheti ezt az alágazatot a vidéki repülőterek tulajdonosváltása, illetve a korszerűsítési programok folytatódása. Az idén és jövőre száz új szálloda létesül, ezenkívül jóval kisebb lendülettel, mint korábban, de folytatódik a fürdőfejlesztési hullám, és egyszerre nyolc golf + hotel + villa komplexum épül.

A fejlesztők egyelőre egyáltalán nem panaszkodnak arról, hogy nehezebb lenne pénzhez jutni a külső válságjelek hatására. Legfeljebb nagyobb saját erőt kérnek a bankok. Egy minapi budapesti konferencián az egyik tekintélyes magyar bankvezetőtől ugyanezt hallottam, amikor azt kérdezték tőle, megrengetheti-e a magyar piacot a feltételek drámai változása. Persze mondhatjuk: egy fejlesztő nem teszi taktikusan, ha a nyilvánosság előtt beszél aggodalmairól vagy gondjairól. Egy nem nyilvános szakmai fórum előtt viszont senki sem beszél félre, az nem lenne hiteles.

Egészen más a lakáspiac, ahol – sok más kelet-európai országhoz hasonlóan – nálunk is jótékonyan hatott az innovatív és olcsó jelzáloghitelek megjelenése. Az árak növekedésében egyre hangsúlyosabb szerepet kapott a spekuláció, de ma már nem csupán a lakásfejlesztők, hanem a -vásárlók is sokkal óvatosabbak, felkészültebbek. Ne feledjük: van miből választani. Ha valaki egy volt szakszervezeti szállodában képzeli el az életét, és hajlandó 1,6 millió forintot kifizetni minden egyes négyzetméterért, akkor megteheti. Nem ez a jellemző, de a 350–500 ezer forintos sávban is nagyságrendekkel nagyobb a választék, mint akár csak öt évvel ezelőtt.

A fejlesztők szempontjából fontos fejlemény, hogy már nem növekszik az eladatlan lakások száma, az előértékesítettségi szint viszont igen. Mivel költségeik gyorsabban emelkednek, mint az ingatlanok értéke, profitjukból mégis kénytelenek lefaragni. Ez így van rendjén, növelve ezzel a versenyt a fogyasztókért. Ugyanezt teszik a bankok is, hoszszabb futamidőket, új konstrukciókat és rugalmasabb ügyintézést vezetnek be.

Úgyhogy nem aggódom. Van még tér minden részpiacon. De azért nagyon figyelek.


A szerző a Világgazdaság munkatársa

A szerző további cikkei

Vélemény cikkek

Továbbiak

Címoldalról ajánljuk

Tovább a címoldalra

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.