Most az európai lakáspiacon lehet a sor

Az utóbbi 10 év során Európában is meredeken emelkedtek a lakásárak, egyes helyeken drámaibb módon, mint Amerikában. Ugyanez elmondható számos OECD-országról, sőt a „feltörekvők” közé sorolt piacokról is, ahol a gyorsan emelkedő jövedelmek erős nyomást gyakoroltak egyes aktívák áraira. Néhány kivételtől eltekintve (például Németország, Japán) a lakásingatlanok árai csaknem mindenütt korábban nem tapasztalt szintre emelkedtek. A kérdés az, miként fordulhatott elő ez, amikor az ingatlan minden eszköz közül a leginkább helyhez kötött?

A legfrissebb kutatások azt sugallják, hogy a globális lakáspiaci boom szorosan kapcsolódik a legnagyobb központi bankok által teremtett pénzmennyiség példa nélküli növekedéséhez. A tárgyilagosság kedvéért természetesen meg kell jegyezni, hogy a jelenség kibontakozásában szerepet játszott a pénzügyi innováció és ennek részeként a jelzáloghitelekre egyébként nem esélyes (úgynevezett subprime) adósoknak folyósított kölcsönök terjedése. Az elsődlegesnél rosszabb hiteligénylőknek természetesen nem utaltak volna ki a hitelintézetek ekkora tételben kölcsönöket, ha a központi bankok nem hozták volna létre az ismert környezetet a bőséges likviditással és az alacsony kamatokkal.

A subprime válság eddig főleg az Egyesült Államokban és Európában volt hatással a pénzügyi piacokra. Ez nem is meglepő, ha arra gondolunk, hogy az Atlanti-óceán két partján az ingatlanárak történelmi csúcsszintre emelkedtek, mégpedig nem is olyan régen még gyorsuló ütemben növekedve.

Véletlen egybeesésről természetesen szó sem lehet: az észak-amerikai és az európai ingatlanárak között egyébként is mindig volt valamiféle korreláció. A két térségben az utóbbi három évtizedben az árak három, lassú mozgású fellendülési-összeomlási ciklust követtek. Minden korábbi csúcsszintet néhány éves – reálértékben kimutatható – árcsökkenés követett, ezért nincs ok annak feltételezésére, hogy ez most másképpen lesz.

Tavaly nyár óta az Egyesült Államokban mérséklődnek a lakásárak. Mivel azonban az euróövezetben az ingatlanok értékéről csak jelentős késéssel nyerhető információ, ezért azt még nem lehet bizonyosan látni, hogy a kontinensen máris visszafordult volna az irányzat. Természetesen, ha a korábbi séma érvényes, akkor a kontinentális európai országokban is hamar esniük kell a lakásáraknak.

Az irányzatot vizsgálva azt látjuk, hogy a legutóbbi fellendülés során az ingatlanok árai mintegy 20-30 százalékkal nagyobb mértékben mentek feljebb, mint amekkorát az érték alakulásának hosszabb távra érvényes trendje indokolhatna. Ekkora túllövés arra enged következtetni, hogy válaszul nagymértékű negatív irányú kilendülésnek kell bekövetkeznie, azaz most legalább 20-30 százalékos, de inkább ennél nagyobb csökkenésre kell számítani, mielőtt a piac túljut a mélypontján. Mindezek miatt az európai gazdaságpolitika irányítóinak alapos okuk van az aggodalomra.

Ez akkor is így van, ha Európában nincs sok jele annak, hogy az elsődlegesnél rosszabb adósok részére széles körben folyósítottak volna hiteleket. Az azonban igazolhatónak látszik, hogy a lakásárak igenis hatással vannak a belföldi keresletre, bár ennek mértéke a tagországok között változik.

Azt csaknem mindenütt ki lehetett mutatni, hogy a magasabb ingatlanárakhoz erősebb fogyasztói hajlandóság társult. Ennek ellenkezőjeként az Európa-szerte jelentkező, alacsonyabb ingatlanértékekhez várhatóan gyengébb fogyasztói kereslet párosul majd, hasonlóképpen ahhoz, mint ahogy az az Egyesült Államokban is megfigyelhető. Németországban a lakásárak éveken keresztül viszonylag alacsonyak voltak, s ezzel együtt a belföldi fogyasztói kereslet is sokáig gyenge volt.

Ennél változatosabb volt az a hatás, amelyet a lakásingatlanok árai az építési tevékenységre kifejtettek. Spanyolországban az építési beruházások a GDP 18-20 százalékos arányával fajlagosan jóval az amerikai szint fölé mentek, de ilyen hányadra más OECD-országban sem akad példa, leszámítva Japánt az ottani ingatlanbuborék 1989-es kipukkadása előtti időben. Ebben a két országban az alacsony ingatlanárakhoz várhatóan a belföldi fogyasztói kereslet hirtelen és elhúzódó ideig fennmaradó csökkenése társul, ráadásul ez a negatív kilengés várhatóan erősebb lesz, mint ami az USA-ban várható.

Ehhez képest más a helyzet Franciaországban és Olaszországban. Bár a lakások árai itt is csaknem ugyanolyan mértékben emelkedtek, mint az Egyesült Államokban, annak azonban nincs sok jele, hogy jelentős lakásállomány-túlkínálat alakult volna ki. Ha e két országban csökkennének is az ingatlanárak, a lakáspiaci negatív fordulat itt a fogyasztás korlátozott mérséklődésével járna együtt. A leggyérebb hatásra Németország esetében kellene számítani, mert itt mind a lakásárak, mind az építési tevékenység már jó ideje a hosszú távú trend alatt mozgott.

Összefoglalva megállapítható, hogy a lakáspiacon az árcsökkenés nem csak az USA-ra korlátozódik majd, és a hanyatlás várhatóan az Atlanti-óceán mindkét partján aláássa a fogyasztói kiadásokat.

Copyright: Project Syndicate, 2008@ www.project-syndicate.org

A szerző a brüszszeli Center for European Policy Studies igazgatója