Hogyan ne kössünk adásvételi szerződést – 2. rész

Óvakodj a sablonszerződésektől!

Termőföld adásvétele esetén mindenképp szükség van ügyvéd vagy közjegyző közreműködésére, hiszen a tulajdonjog bejegyzésének ez kötelező feltétele. Az is közismert, hogy a földforgalmi szabályozás rendkívül komoly felkészültséget és folyamatos figyelmet követel meg a jogász kollégáktól, hiszen a termőföld védelme érdekében rendkívül szigorú és összetett szabályok vonatkoznak egy ilyen adásvételre. Míg egy lakás vásárlásánál például a felek viszonylag szabadon eltérhetnek a Ptk. rendelkezéseitől (ezt hívják „eltérést engedő” jogszabálynak), addig egy termőföld adásvételénél minden esetben kötve vagyunk a törvény betűjéhez. A Földforgalmi törvény ugyanis egy úgynevezett közjogi jellegű, kógens jogszabály, azaz nincs lehetőség az attól való eltérésre. Gondoljunk például arra, hogy a felek nem állapodhatnak meg a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépéséről vagy az elővásárlási sorrend figyelmen kívül hagyásáról sem.

Ha ehhez még hozzávesszük azt, hogy évente két alkalommal általában módosítják a törvény egyes rendelkezéseit, akkor ajánlott óvatosnak lenni a régóta használatban lévő sablonszerződésekkel, hiszen az jó eséllyel tartalmazhat olyan elemeket, melyeket már eltérően szabályoz a jogalkotó, nem is beszélve a bírósági joggyakorlat által kimunkált előírásokról. Éppen ezért indokolt a szerződésmintákat rendszeresen (de legalább a törvénymódosítások idején) felülvizsgálni, hiszen egy hatályon kívül helyezett előírást a szerződésben hagyni automatikusan elutasítást von maga után.

Előre kifizetni a vételárat? Számíthatunk a jogvitára!

Többször találkozunk azzal, hogy az Eladó csak úgy kíván megválni a földrészlettől, hogy a vételárat előre (tehát még a kifüggesztés előtt) kéri megfizetni. Ez a nem is olyan ritka eset azonban számos kockázatot rejt magában. Elég csak arra gondolni, hogy az Eladó a vételár átvételét követően már el is költi a kapott pénzösszeget. Viszont egyáltalán nem biztos, hogy az szerzi meg végül a tulajdonjogot, aki Vevőként a szerződést kötötte és aki már megfizette a vételárat. Amennyiben ugyanis egy elővásárlásra jogosult „rájelentkezik” a szerződésre a kifüggesztés során és ezzel megelőzi őt a sorrendben, a tulajdonjogot nem a szerződéses Vevő, hanem ez utóbbi személy szerzi meg. A szabály viszont az, hogy a megfizetett vételárat az elővásárlásra jogosult személy továbbra is az Eladó részére köteles megfizetni (nem pedig a szerződés szerinti Vevőnek), ebből következően a szerződés szerinti Vevő nem is követelheti az elővásárlásra jogosulttól a pénzösszeg kifizetését (hiszen a szerződés nem a Vevő és az elővásárlásra jogosult között jön létre).

A megfizetett vételárat tehát csak az Eladótól lehet visszakövetelni, aki általában nem is érti ezt a jogi háromszögezést és nem hajlandó viselni például az utalással járó költségeket.

Hogyan védhető ki mégis az, hogy ilyen helyzetbe kerüljünk?

Annál is inkább, hiszen idén július 1-től a jogszabály kiemelt védelmet biztosít az ilyen helyzetekre: ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ennek igazolását pedig csatolnia kell az elfogadó jognyilatkozatához.

[Földforg. tv. 21/A. §]

A ranghely kizárólag a bejegyzett földhasználónak jár

Az elővásárlási sorrendben gyakorlatilag mindenkit megelőző ranghelye van a földet használó gazdálkodónak. Fontos viszont, hogy ez csak akkor biztosított számára, ha magánszemélyként használja a földet, ugyanis a céges használat az elővásárlási ranghely szempontjából nem bír jelentőséggel.

Milyen feltételei vannak annak, hogy a földhasználó elővásárlási ranghellyel rendelkezzen?

• -20 kilométeren belüli életvitelszerű lakáshasználat vagy üzemközpont
• legalább 3 éve földhasználó
• a földhasználata pedig be van jegyezve a földhasználati nyilvántartásba.

A ranghely viszont nem csak a haszonbérlőnek, hanem a szívességi földhasználónak vagy a felesbérlőnek is jár, és az sem probléma, ha örököltük ezt a földhasználatot (ennek a részleteiről itt olvashatnak bővebben).