Az új építési szabályok és a mezőgazdasági területek – 1. rész

Ami egyértelműen kitűnik az új rendelkezésekből, az a zöldterületek kiemelt védelme, hiszen az elmúlt 30 évben közel 1 millió hektár került kivonásra jellemzően belterületbe vonás vagy infrastrukturális beruházások céljából.

Hogyan épül fel az új építési szabályozás?

A törvényi szintű szabályozást a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény adja, idén októbertől pedig hatályba lépett az új építésügyi hatósági eljárásrend is (281/2024. Korm. rend). 2025. január 1-jétől kell alkalmazni a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. Korm. rendeletet, amelynek TÉKA lesz a rövidítése. Jelentős változáson esett át a Kivitelezési kódex és a Szakmagyakorlási kódex is, de egyes új rendelkezéseket – például a kötelező kivitelezői és tervezői felelősségbiztosítást – csak 2025 januárjától kell alkalmazni. Az viszont változatlanul megmaradt, hogy a helyi építési szabályzatok a kormányrendelettől eltérően is rendelkezhetnek bizonyos kérdésekben.

Erős korlátok a zöldterületek védelme érdekében

Az új szabályozás egyik legnagyobb erénye, hogy megakadályozza a települések növekedését a zöldterületek rovására, így már tilos lesz új beépítésre szánt övezetet kijelölni zöldterületi övezetből, mezőgazdasági terület övezetből vagy erdőterületből. Ez alól kivétel csak akkor lehet, ha azonos méretű és azzal legalább egyező biológiai aktivitás értékű csereterületet jelölnek ki helyette. Szintén koncpcionális változás annak a kimondása, hogy a településrendezéskor kiemelt figyelmet kell fordítani a mező- és erdőgazdaság igényeire, a vízellátásra, a szennyvízkezelésre és a hulladékkezelésre. Alapelvi szintű rendelkezés az is, hogy a zöldterületi övezet nagysága a település közigazgatási területén belül összességében nem csökkenhet. A belterületbe vonásról itt írtunk részletesen.

[2023. évi C. tv. 7. §]

A telekalakítási eljárás új szabályai

Ha a telekalakítási eljárás olyan területet érint, amely védett természeti terület, Natura 2000 terület vagy védőövezet, akkor a telekalakítási eljárás feltétele, hogy a kialakuló, jogi jelleggel természetben érintett földrészlet tulajdoni lapjára tovább kell jegyezni ezt a védett jogi jelleget. Ami viszont változatlan maradt: a telekalakítási eljárás megindításához szükség van az úgynevezett telekalakítási dokumentációhoz (ennek két eleme van: a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz), amit földmérő szakember készíthet el. A telekalakítási eljárás részleteiről itt olvashatnak.

[2023. évi C. tv. 89. § (3) bek.]

Az építési engedély megadása

Az építési engedély iránti kérelem elbírálása során a hatóság immáron sokkal szélesebb körű vizsgálatot folytat majd le. Vizsgálja például, hogy:

– a tervezett épület megfelel-e a jogszabályoknak és a HÉSZ előírásainak,

– az építmény nem okoz-e a környezetében olyan káros hatást, amely a terület rendeltetésének megfelelő mértéket meghaladná,

– biztosított-e a közműellátás,

– a tervező jogosult-e az építési tevékenységgel kapcsolatos építészeti-műszaki tervezésre.

[281/2024. Korm. rend. 25. §]

Szigorodott az is, hogy milyen földet lehet kivonni a művelésből

A termőföldvédelmi törvény is módosult az idei évben, többek között azzal, hogy szűkül a művelésből kivonható földek köre. Ez a védelem elsősorban a magasabb aranykorona értékkel rendelkező földeknek jár majd, ahol a települési aranykorona-átlag eleve magasabb. A nemrég elfogadott szabályozás alapján tehát főszabály szerint már csak akkor lehetséges a „más célú hasznosítás”, ha szántó esetében legfeljebb 22 aranykorona értékű, rét esetében legfeljebb 16 AK értékű, legelő esetében legfeljebb 6 AK értékű a termőföld. Emellett továbbra is alkalmazni kell azt a szabályt, hogy a települési átlagot sem haladhatja meg a kivonandó föld minősége (tehát kettős korlátozás vonatkozik mostantól a „más célú hasznosításra”).

[2007. évi CXXIX. törvény 2. § 1. pont]