Tévhitek a termőföld adásvételekor

A 2023-as évben több mint 66 ezer hektár termőföld cserélt gazdát, ami azt mutatja, hogy továbbra is komoly kereslet van a mező-és erdőgazdasági területek iránt. A földárak átlagosan 8 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit, ami a szántó esetében országos átlagban 2,3 millió forintos hektáronkénti vételárat jelentett. Érdemes azonban tisztában lenni azzal is, hogy a termőföld egy „speciális jószág”, a legfontosabb mezőgazdasági termelőeszköz, amelynek a megszerzése és a használata speciális szabályozás alá esik. Ezekkel foglalkozunk a mostani összefoglalónkban, eloszlatva néhány, a gyakorlatban még a mai napig előforduló tévhitet. 

Aki termőföldet vásárol, annak a használatot is magának kell végeznie

Immáron több mint 10 éve lépett hatályba az „új” Földforgalmi törvény, amely a korábbiakhoz képest jelentős változásokat hozott a földszerzési szabályokban. 2014. május 1-jétől kell alkalmazni például azt az előírást, hogy ha valaki földet vásárol, köteles annak a megművelésére is, nincs tehát lehetősége bérbe adni a területet. Ez egy szigorú szabály, ami mögött az a jogalkotói szándék húzódik meg, hogy aki földet vásárol, az gazdálkodás céljából szerezze meg azt. Fontos információ, hogy míg a művelésből való kivonás tilalma „csak” öt évig áll fenn (lásd a lenti részben), addig a használat átengedésének nincs időbeli kifutása, így ez a korlátozás a tulajdonjog teljes tartama alatt fennáll. Kivétel pedig csak egészen szűk körben van ez alól: átengedhető a földhasználat például a tulajdonos közeli hozzátartozójának vagy a tulajdonos gazdasági társaságának; erdő esetén társult erdőgazdálkodás vagy erdőkezelésbe adás céljából; vagy éppen gazdaságátadási szerződéssel. [Földforg. tv. 13. § (2) bek.]

A meglévő haszonbérleti szerződést sem lehet meghosszabbítani

A fenti szabályból következik az is, hogy amennyiben olyan földet vásárolnak, amelyen más személynek áll fenn a haszonbérleti joga, úgy a bérlet lejárta után azt már nem lehetséges meghosszabbítani [Földforg. tv. 13. § (4) bek]. Azt azonban fontos tudni, hogy az adásvétel miatt a haszonbérlet nem szűnik meg, az az eredeti feltételekkel hatályban marad. Ugyanez igaz arra az esetre is, ha bármelyik fél elhalálozna: akár a bérbeadó, akár a bérlő halála esetén az örököseire száll át a szerződéses pozíció (egyedül a bérlő halála esetén van az örököseinek egy szűk 30 napos felmondási lehetősége). Érdemes viszont azt is tisztázni, hogy a bérbeadás tilalma nem jelenti egyben az értékesítés tilalmát is, hiszen a föld forgalomképessége nem esik korlátozás alá, az egy újabb adásvétel tárgyává válhat.

5 évig nincs lehetőség a művelésből történő kivonásra

Főszabály szerint egy termőföldet a földhasználó köteles a művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani vagy legalábbis a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni. Emellett szigorú szabályai vannak annak is, hogy mikor lehet egy termőföldet mégis kivonni a művelésből, például belterületbe vonni vagy naperőművet telepíteni rajta. A Földforgalmi törvény itt is szigorú elveket követ és abban az esetben, ha valaki földet vásárol, 5 évig nincs lehetőség annak a művelésből történő kivonására. Speciális kivételek persze itt is akadnak, de ezek mindegyike kapcsolódik magához a termeléshez: az 5 éves időtartamon belül is kivonható a terület például öntözőberendezés vagy gazdasági épület létesítése céljából [Földforgalmi törvény 13. § (3) bek.]. Fontos, hogy ezek a mentességek csak a tulajdonost vagy az ő érdekében eljáró más személyt illetik meg (a más célú igénybevétel tehát nem történhet más személy gazdasági hasznára).

A külterületi ingatlanok beköltözhetősége

Külterületinek minősül minden olyan ingatlan, amely nem a település belterületén fekszik. Kizárólag amiatt, mert egy ingatlan a település külterületén található, még nem feltétlenül minősül termőföldnek, gondoljunk csak egy olyan zártkertre, amelyet korábban már kivetté nyilvánítottak (ez azonban fordítva is igaz, belterületen is minősülhet egy ingatlan termőföldnek). Ha a tulajdoni lapon valamilyen művelési ág van feltüntetve (pl. szántó, legelő, kert stb.), még akkor is a földforgalmi szabályok vonatkoznak rá, ha az ingatlanban van egyébként kivett alrészlet is, így a vásárlás után 5 évig nincs lehetőség a művelésből való kivonására sem. Emellett a termőföld beépíthetősége is korlátozott, főszabály szerint 3 százalékos beépíthetőséggel kell számolnunk (a beépíthetőség mértékéről korábban részletesen írtam). Ha pedig életvitelszerű céllal szeretnénk beköltözni egy külterületi ingatlanba, érdemes tisztázni, hogy az szerepel-e a lakcím-nyilvántartásban, bár a Belügyminisztérium nemrégiben egy olyan tartalmú állásfoglalást adott ki, miszerint a lakcímbejelentés szempontjából nincs jelentősége annak, hogy milyen egy ingatlan besorolása vagy hogy milyenek a műszaki adottságai, így a lakcímbejelentés megtörténhet akár egy gazdasági épületbe is.