Otthon Start hitel: egy lakás árát is megspórolhatjuk – lerántjuk a leplet, itt a nagy kiszámoló!

Szeptemberben indul a rendszerváltás óta eltelt időszak legnagyobb otthonteremtési programja, ahogy a Világgazdaságnak adott interjúban Panyi Miklós , a Miniszterelnökség parlamenti államtitkára fogalmazott, a futamidő végéig a fix 3 százalékos hitelprogrammal a kormány célja a családosok mellett egy új társadalmi csoport megcélzása volt. „A családosok mellett tehát most elsősorban a fiataloknak – de bárkinek, aki nem rendelkezik saját ingatlannal – lehetőségük nyílik saját otthonhoz jutni. Ilyen széles körű lehetőség a 90-es évek óta nem volt Magyarországon” – hangsúlyozta az államtitkár lapunknak az Otthon Start hitel kapcsán.

A szeptemberi indulást követően a legtöbb banknál azonnal elérhető lesz a konstrukció. Az érdeklődőknek érdemes tájékozódniuk, mert a bankok egy része kedvezményt adhat az induló költségekből, és bár a bankszövetség nem tartotta valószínűnek, amikor erről kérdeztük, de más szakértői vélemények szerint simán lehet majd olyan pénzintézet is, ahol 3 százalék alatt lesz a kamat.  A bankok egyelőre a piaci alapú lakáshiteleknél akcióznak, a Világgazdaság gyűjtéséből kiderült: egy jól kombinált hitelnél a piaci hitelrész éves kamata 5,95 százalék is lehet. Az Otthon Start ugyan még nem indult el, de most is erős a verseny, száguld a piac, amire csak rátesz majd a program megjelenése a palettán. 

A tapasztalatok azt mutatják, hogy már 6-7 százalék körüli kamatnál nő az emberek bizalma, a hitelfelvételi kedv javul, ráadásul az ügyfelekért folytatott versenyben szeptemberben több pénzintézetnél is megjelenhet 3 százalék alatti ajánlat a 2,5 és 3 százalék közötti zónában, a jogszabály ugyanis erre lehetőséget ad nekik. Az, hogy az Otthon Start hitel 3 százalékos kamattal fut,  fix a kamatperiódus, tehát a kamat mértéke a teljes futamidő alatt változatlan marad komoly „szívóhatással– bírhat a piaci hitelek felől, főleg, ha realizáljuk: tízmilliók maradnak a zsebünkben.

Otthon Start hitel: de mennyi az annyi? 

Az, hogy pontosan lássuk, mennyit spórolhatunk akkor, ha a piaci kamatozású lakáshitelek helyett az Otthon Startot választjuk, segítségül hívtunk két szakértőt. Argyelán Józseffel, a Bankmonitor elemzési igazgatójával és Oszlay Andrással, az MBH Bank szenior elemzőjével nem csak azt vettük át, hogy a maximálisan felvehető, 50 millió forintos hitelösszeg mellett mennyivel kedvezőbb az Otthon Start, 

• de megvizsgáltuk a hitel járulékos költségeit, 
• azt, hogy mikor teljesül a 10 százalékos önerő,
• nő e a különbség egy piaci hitel és kamattámogatott között az utóbbi javára akkor, ha a piaci alapú nincs végig befixálva és eljön a kamatforduló,
• valamint arra is kerestük a választ, hogy miért jó a bankoknak, ha az Otthon Start irányába terelik az ügyfeleket. Ha azt feltételezzük, hogy a piaci kamatozású lakáshitel kamata a futamidő végéig 6,5 százalékon marad, 25 éven át havi 100 ezer forintos különbség mutatkozik a törlesztésben az Otthon Start hitel javára, ami tetemes különbség, összesen 30 millió forintot jelent – vezeti le lapunknak Oszlay András, az MBH Bank szenior elemzője, hogy mennyit lehet spórolni, ha a maximálisan igényelhető 50 millió forintot vesszük fel az otthonteremtési támogatásban. 

Mivel egyes pénzintézetek 8 százalékos vagy akörüli kamattal is kínálnak lakáshitelt, Argyelán József a Bankmonitortól tovább megy. Mint rámutat: 50 millió forint kölcsönösszegnek a havi törlesztőrészlete 25 éves futamidő és 8 százalékos éves kamat mellett 386 ezer forint lenne. Ugyanezen kölcsönre az Otthon Start keretében 237 ezer forintot kellene havonta fizetni. A havi megtakarítás durván 149 ezer forint, ami a 25 év alatt 44,6 millió forintra hízna. 

Az alábbi táblázatban azt is bemutatjuk, hogy mennyit fizetünk akkor a piaci kamatozású hitelnél és az Otthon Start hitelnél, ha nem a maximálisan felvehető 50 milliós hitelösszeget, hanem 40, 30, 20 vagy 10 millió forintot veszünk fel. A gyűjtés 6-7 és 8 százalékos kamat mellett is tartalmazza a törlesztők összegét. Az adatsort a Bankmonitorral együttműködve állítottuk össze, a szakportál korábbi számításai alapján. 

Az MBH elemzője szerint a különbség mutatós, ugyanakkor nem árt szem előtt tartani, hogy pontosan milyen piaci hitelt hasonlítunk össze az Otthon Starttal. Ha az ügyfél a teljes futamidőre szeretné fixálni piaci alapú hitele kamatait, akkor általában magasabb törlesztőrészlettel kell kalkulálnia, cserébe nem árazódik át a hitel, védve az adóst a kamatok kedvezőtlen megváltozása esetén. „Másfelől a hosszú távú gazdasági kilátások akár 3,5-4 százalékos piaci kamatszintet is lehetővé tesznek, tehát egy gyakoribb kamatforduló lehetőséget ad arra, hogy akár csökkenjenek a különbségek a kamattámogatott és a piaci hitel között” – árnyalta a képet a Világgazdaságnak Oszlay András. 

Mi történik egy piaci hitelnél a kamatfordulót követően? 

Fontos, hogy az Otthon Start ügyfél által megfizetendő kamata fix, évi 3 százalék, tehát – kivéve, ha az adós megszegne valamilyen utólagos feltételt – ez a futamidő alatt nem módosulhat – folytatja már a Bankmonitor elemzési igazgatója. „A piaci hiteleknél is lehet a kamat végig fix, de ott jelenleg népszerűek a 10 évig fix kamatozású kölcsönök is, ezen hitelek kamata 10 év után módosulna” – mutat rá Argyelán József, aki lapunk kérésére konkrét példákkal szemlélteti, 

A szakember a példát arra alapozza, hogy az adós 50 millió forintot vett fel 25 éves futamidőre 7 százalékos éves kamat mellett. Az induló törlesztőrészlet jelen esetben 353 390 forint lenne. A kamat 10 évente változhat.

1. A kamat 10 év után 1 százalékponttal emelkedik, azaz onnantól kezdve a kamat évi 8 százalék lesz. Ebben az esetben a 10. évet követően a havi törlesztőrészlet 375 731 forint lenne, és ez is maradna a 20. év végéig. Ekkor újabb kamatváltozás jöhet az akkor aktuális piaci viszonyoknak megfelelően. 
2. A kamat 10 év után 1 százalékponttal csökken, azaz onnantól kezdve a kamat évi 6 százalék lesz. Ebben az esetben a 10. évet követően a havi törlesztőrészlet 331 777 forint lenne, és ez is maradna a 20. év végéig. Ekkor újabb kamatváltozás jöhet az akkor aktuális piaci viszonyoknak megfelelően.
    

A kamat és a törlesztőrészlet mellett mindenképpen érdemes a THM-et is megnézni, ez fejezi ki ugyanis évesített százalékos formában a hitel teljes költségét. Itt a törlesztő mellett megjelenhetnek további, a kölcsönhöz kapcsolódó tételek – mutat rá az elemzési igazgató. Ezek – mondja már az MBH szakértője – jellemzően egyszeri költségek. „Ide tartozik többek között a folyósítási díj, az ingatlan értékbecslése: a díjak pénzintézetenként változnak” – húzza alá Oszlay András. A kamattámogatott hiteleket 3-3,3 százalékos THM-mel hirdetik a bankok a szeptemberi indulás előtt. A nagybank elemzője szerint ennek mértéke nem fog nagyon eltérni a hitelintézetek között.

Elég vagy nem elég a tízszázalékos önerő?

Az MBH szenior elemzője úgy véli, bár a konstrukciót beharangozó hirdetmények mindössze 10 százalék önerővel kecsegtetnek, a jelenlegi szabályozás alapján erre egyelőre csak a 41 év alatti hitelfelvevők, illetve zöldminősítésű ingatlanok esetében van mód.  „Módosítani kell a jelenlegi MNB-adósságfék szabályokat ahhoz, hogy általánosan érvényes lehessen az önerőkedvezmény az Otthon Start programra” – szúrja be a Bankmonitor szakértője kérdésünkre, egyetértésben Oszlay Gáborral. 

Mindketten úgy látják, hogy azzal számolni kell, hogy a bankok nem az eladó és a vevő között kialkudott vételárat veszik figyelembe a hitel mögötti fedezet értékeként, hanem az ingatlan úgynevezett hitelbiztosítéki értékét, ami az előzőnél szinte biztosan alacsonyabb. „Ez azt jelenti, hogy még ha ez utóbbinak 90 százalékát jóvá is hagyják hitelösszegként, az esetek legnagyobb részében a teljes vételárhoz viszonyítva a vevőnek 10 százaléknál érdemben magasabb önerővel kell rendelkeznie.”

– tesz elénk egy újabb példát a Bankmonitor elemzési igazgatója. 
„A reménybeli hitelfelvevők egy része talán képes lesz pótfedezetet is felmutatni a hitelből finanszírozott ingatlan mellett, de a legtöbb igénylő számára a valóságban biztosan nagyobb önerőre lesz szükség a vételár 10 százalékánál. Néhányuk esetében ehhez jól jöhet, hogy a munkáshitel, illetve a babaváró hitel keretében felvett összegek 75 százaléka  önerőként elfogadható, de ezen hitelek esetében az igénylésre jogosultak köre korlátozott” – foglalja össze az MBH szenior elemzője. 

Megéri a bankoknak az Otthon Start hitel

Az MBH vezető elemzője úgy látja, a bankok érzik, hogy nagy verseny van, és ha meg akarják szólítani az ügyfeleiket, „akkor igen, a 3 százalékos kamatból is engednek majd valamennyit”.  Az első időszakban üzleti érdekük lehet, hogy ezt a konstrukciót ki tudják ajánlani, hiszen az állami kamattámogatás és az ügyféltől kapott kamat együttesen magasabb, mint egy 10 éves kamatrögzítésű, piaci kondíciójú hitel kamata, ami júniusi adatokat nézve átlagosan 6,84 százalék. A bankok finanszírozási költségeit figyelembe véve az utóbbi kamatszint alig tartalmaz felárat, így a jelenlegi kondíciók mellett az Otthon Start-konstrukció a bankoknak is jövedelmezőbb lehet – húzta alá Oszlay András.