Ukrajna megcsinálta a maga Otthon Start programját, de csúnyán elszúrta: most kezdheti újra – ez a jeOszelja legnagyobb baja
Az ukrán kormány szerint a kezdeményezés „az egyik legsikeresebb társadalmi program”, amely nemcsak lakhatást biztosít, hanem a gazdaságot is élénkíti. Csakhogy a valóság ennél jóval ellentmondásosabb. Az utóbbi hónapokban egyre több történet lát napvilágot a visszautasított kérelmekről, elhúzódó banki döntésekről és elérhetetlen árakról, miközben a hivatalos kommunikáció továbbra is hangzatos kijelentésekkel teli. Az ukrán lakástámogatási program egyelőre nem váltotta be a hozzáfűzött reményeket.
A jeOszelja lényege, hogy bizonyos társadalmi csoportok államilag támogatott, kedvezményes kamatozású lakáshitelt kapjanak.
- A tanárok, orvosok, tudósok és katonák 3 százalékos kamat mellett, míg
- a háborús veteránok, belső menekültek és fiatal családok 7 százalékon juthatnak hitelhez.
- A futamidő legfeljebb 20 év, és a kamat a 11. évtől megemelkedik (3-ról 6, illetve 7-ről 10 százalékra).
A támogatás tehát nem örök, de induláskor vonzó alternatívának tűnik a magas inflációjú, bizonytalan gazdasági környezetben.
Ukrán lakástámogatási program: szigorú, de igazságtalan
A feltételek azonban szigorúak:
- a megvásárolható ingatlannak új építésűnek kell lennie,
- három évnél nem idősebb házban, és
- a lakás mérete sem haladhatja meg az előírt 52,5 négyzetmétert személyenként plusz 21 négyzetmétert családtagonként.
A cél papíron világos: a modern városi infrastruktúrába való bekapcsolás és az építőipar támogatása. A gyakorlatban viszont ez kizárja a másodlagos piac nagy részét, sőt, a program kritikusai szerint
valójában a fejlesztői szektort tartja életben, miközben az átlagos ukrán család számára elérhetetlenné teszi az új lakásokat.
20,5 ezer család, 35 milliárd hrivnya
Az Ukrán Pénzügyi Lakástársaság (Ukrfinzsitlo), a program koordinátora szerint három év alatt
- 20 510 család vásárolt lakást a program keretében, összesen
- 34 581,5 milliárd hrivnya (285,6 milliárd forint) értékben.
- A kedvezményes hitelek több mint fele katonákhoz és rendvédelmi dolgozókhoz került,
- 26 százalék a lakással nem rendelkező civileké,
- az egészségügyi dolgozók és pedagógusok aránya 8, illetve 7 százalék.
A hivatalos számok jól mutatnak, ám kontextusban már szerényebbek:
a 35 milliárd hrivnya a háború utáni újjáépítés becsült lakhatási igényeinek mindössze 1,5 százalékát fedezi.
Elutasított katonák
A legnagyobb ellentmondás, hogy a program célcsoportjába tartozók egy része – köztük aktív katonák – sem jut hozzá a kedvezményes hitelhez. A bankok ugyanis saját kockázatértékelés alapján dönthetnek, és gyakran elutasítják azokat, akik a front közelében szolgálnak.
Egy Kijev környéki katonanő, Valerija a UNIAN hírügynökségnek elmondta: hiába felelt meg minden feltételnek, a bank „túl kockázatosnak” minősítette, mivel szolgálati helye Donyeck térségében van. Hasonló indokkal utasítottak el több más kérelmet is, köztük belső menekültekét, akik éppen a háború miatt vesztették el otthonukat.
A kormány azt mondja, a program a hősöknek szól. A bank meg azt mondja, hogy a hősök túl kockázatosak
– fogalmazott ironikusan egy veterán az ukrán közösségi médiában.
Hitelt vagy kockázatot vesz a család?
A jeOszelja hitel látszólag kedvező, de a rejtett költségek gyorsan növelik a terheket. A PrivatBank kalkulációja szerint
- egy 2 millió hrivnyás (16,3 millió forintos) lakás megvásárlásához
- legalább 400 ezer hrivnya (3,2 millió forint) önerő szükséges és
- további 40 ezer hrivnya (326 ezer forint) adminisztratív kiadás (értékbecslés, biztosítás, közjegyző).
- A havi törlesztés 3 százalékos kamattal körülbelül 8900 hrivnya (73 ezer forint),
- 7 százalékkal 12 500 hrivnya (102 ezer forint).
Ez elsőre kedvezőbb, mint a kijevi 18 ezer hrivnyás (147 ezer forintos) átlagos bérleti díj, de csak akkor, ha a hitelfelvevő rendelkezik a kezdőtőkével. A lakáshoz kapcsolódó 12 százaléknyi adó és illeték – amelyet a legtöbb eladó a vevőre hárít – tovább nehezíti a képet.
Egy 100 ezer dolláros lakás ára valójában 112 ezer, mire minden adót és járulékot kifizetnek
– mondta Olena Hajdamaha, az Ukrán Ingatlanszakértők Szövetségének elnöke.
Az építőipar tükre
Olena Hajdamaha szerint a program az utóbbi hónapokban „megbicsaklott”. Az egyik fő ok az, hogy a kormány 2024-ben szigorított: ma már csak háromévesnél fiatalabb új építésű lakások vásárolhatók a támogatásból.
Korábban lehetett 10 éves ingatlant is venni, vidéken akár 50 éves házat is. Most szinte kizárólag új, drága lakások jöhetnek szóba
– mondta.
Ez a korlátozás mesterséges keresletet teremtett az új építésű lakások piacán, ahol az árak emiatt 20-25 százalékkal emelkedtek egy év alatt. „A vásárlók körének szűkítése és a kínálat korlátozása az árakat felfelé hajtja, a program tehát közvetve hozzájárul az ingatlanpiaci inflációhoz” – véli Hajdamaha.
A probléma másik oldala a finanszírozás: a kifizetések késnek, néha akár 30 napot is. „Előfordul, hogy a vevő már mindent aláírt, a lakás lefoglalva, de a banknak nincs likvid forrása, így nem tudja időben utalni az összeget. A tulajdonos addig másnak adja el az ingatlant” – magyarázta Jurij Pita, az ingatlanszövetség korábbi elnöke.
Ez a helyzet mind a vásárlók, mind az eladók bizalmát rombolja.
Egyre több fejlesztő már eleve kizárja, hogy jeoszeljáss vevőkkel dolgozzon, mivel az állami pénz lassan és kiszámíthatatlanul érkezik.
Kísérlet a reformra
A kormány a kritikákra válaszul szeptemberben új kompenzációs rendszert vezetett be a belső menekültek és front menti települések lakói számára.
- Az állam átvállalja a hitel első éves törlesztésének 70 százalékát,
- valamint 40 ezer hrivnyáig (326 ezer forintig) támogatja a járulékos költségeket.
Emellett a nagycsaládosok számára is új kedvezményeket ígértek:
- minden gyermek után csökken a kamat,
- három vagy több gyermek esetén pedig a hitel kamatmentessé válik, de a konkrét szabályokat még nem hagyta jóvá a kabinet.
Julija Szviridenko miniszterelnök szerint a program „nemcsak társadalmi, hanem gazdasági motor is. „Minden hrivnya, amit az állam befektet, három hrivnyát hoz vissza az építőiparon, az adókon és a foglalkoztatáson keresztül” – vélekedett Szviridenko.
Amire szükség van: több átláthatóság, kevesebb illúzió
A piaci szereplők nem tagadják, hogy a jeOszelja pozitív hatással van a keresletre, de szerintük szerkezeti reformokra van szükség.
A jelenlegi feltételek mellett a program nem elég inkluzív. Az új lakások szűk köre és a lassú banki folyamatok miatt sokan kiestek a rendszerből
– fogalmazott Vitalij Poberezkij, a DIM.RIA ingatlanportál fejlesztési igazgatója.
Szerinte a jövőben csak akkor válhat valóban hatékonnyá, ha az állam több pénzt biztosít a finanszírozásra és megemeli az ingatlan korhatárát legalább 10 évre. Ezzel a másodlagos piacot is bevonhatnák, ahol az árak jóval alacsonyabbak, és a lakások beköltözhetők.
Lakás vagy lufi?
A jeOszelja tehát egyszerre esély és illúzió. Több tízezer ukrán család számára ez az egyetlen lehetőség a saját otthonra, miközben mások számára elérhetetlen labirintus: papírok, elutasítások, várakozás. A program kétségtelenül stabilizáló tényező az ingatlanpiacon, de jelenlegi formájában nem képes tömegesen megoldani a lakhatási válságot. Ahogy Olena Hajdamaha fogalmazott, „ez nem rossz program, csak túl szűk. Nem a társadalom felét segíti, hanem azt a réteget, amelynek amúgy is lenne esélye lakást venni”.
