Hogyan ne kössünk adásvételi szerződést – 1. rész

Mi történik, ha hibát vétünk a szerződésben?

Sem a termőföld adásvételi, sem a haszonbérleti szerződésnél nincs lehetőség a hiánypótlásra. Ez alól egyetlen kivétel van, mégpedig a közeli hozzátartozói viszony bizonyítása (a családon belüli jogügyletekről itt írtunk részletesen). A szerződések visszavonására pedig a honlapon történő kifüggesztésig van lehetőség [474/2013. Korm. rend. 4. § (4) bek.] Amennyiben tehát valamilyen formai hibát vétenek a szerződésben vagy valamelyik kötelező tartalmi elem hiányzik az okiratból, a kormányhivatal kötelezően visszautasítja a szerződés jóváhagyását.

Kiemelten figyelni kell a ranghely pontos megjelölésére

A jogszabály egyértelműen kimondja: a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az elővásárlásra/előhaszonbérletre jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyére hivatkozva teszi meg az elfogadó nyilatkozatát. Annak sincs akadálya, sőt egyenesen javasolt, hogy valamennyi ranghelyünket feltüntessük a szerződésben (például állattartó; helyben lakó). Arra viszont mindenképp figyeljünk, hogy a ranghely szöveges megnevezéséhez a megfelelő jogszabályhelyet társítsuk a szerződésben. A kérdéssel egyébként a Kúria is foglalkozott, kimondva, hogy a legapróbb tévesztés is a ranghely figyelmen kívül hagyásához vezet [2/2021. Jogegységi határozat].

Nem lehet külön rendelkezést előírni az elővásárlásra jogosultra nézve

Idén év elején lépett hatályba az a szabály, miszerint az adásvételi vagy a haszonbérleti szerződés már nem tartalmazhat külön rendelkezést az elfogadó nyilatkozatot tevő személyre nézve. Arra ugyanis sok példa volt, hogy a szerződésben előírták, hogy ha valaki „rájelentkezik” a szerződésre, akkor az elfogadó nyilatkozat megtételétől számított 5 napon belül köteles megfizetni a teljes vételárat – ami már önmagában is távol tartotta a többi gazdálkodót az elővásárlási vagy előhaszonbérleti joguk gyakorlásától.

Ez a szabály viszont sokaknál felvetette azt a kérdést, hogy vajon akkor már az ügyvédi munkadíjat sem lehet beleírni a szerződésbe? A válasz az, hogy az ügyvédi munkadíj továbbra is feltüntethető az adásvételi megállapodásban, viszont ezt nem lehet kifejezetten az elővásárlásra jogosult felé terhelni, de tekintve, hogy ha a rangsor miatt ő lép be vevőként a szerződésbe, az ügyvédi díjat neki is ugyanúgy meg kell fizetnie. [2013. évi CCXII. tv. 13/A. § illetve 51/A. §]

Ha pedig az ügyvédi munkadíj nyilvánvalóan és aránytalanul túlzó, akkor a területi ügyvédi kamaránál kezdeményezhető etikai eljárás.

Haszonbérleti szerződés: már nem lehet előírni a művelés módját

Gyakran látunk olyan haszonbérleti szerződést, melynek egy-egy pontjából egyértelműen kitűnik az előhaszonbérletre jogosultak távoltartásának a szándéka. Ilyen volt az is, mikor olyan művelési módot írtak volna elő a bérlővel szemben, amit nyilvánvalóan nem lehetett volna teljesíteni (pl. fűszernövény termesztése a teljes szántóföldi táblán). Nem meglepő módon, a szerződésre rájelentkezés természetesen nem volt, azt pedig, hogy a bérlő ezt az előírást később betartotta-e, a bérbeadó sem követelte meg. Az ilyen visszaélések kiszűrése miatt kerül be idén július 1-től a jogszabályba, hogy „a haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat.”

[2013. évi CCXII. tv. 51/B. § (1) bek.]

+1) A gazdaságátadásnál viszont lesz lehetőség a hiánypótlásra!

Termőföld adásvétele vagy haszonbérlete esetén tehát a szerződés jóváhagyásakor – főszabály szerint – nincs lehetőség a hiánypótlásra. Tekintve azonban, hogy a gazdaságátadás során egy teljesen új szerződéstípussal kell megismerkednie most minden érintettnek – vagyis nem csak a gazdáknak, hanem a kormányhivataloknak és minden más jogalkalmazónak is – ezért kiemelten fontos, hogy legyen egyfajta rugalmasság a szerződés jóváhagyása során. A Földforgalmi törvényben előírt szigorú hiánypótlási tilalmat ezért a gazdaságátadás során nem kell alkalmazni, így a szerződést jóváhagyó megyei kormányhivatal hiánypótlásra hívhatja fel a szerződést kötő feleket. Természetesen emellett az is érv volt, hogy a gazdaságátadási szerződést főszabály szerint egymással hozzátartozói láncolatban álló személyek köthetnek egymással, így az elővásárlási jogok megkerülése fel sem merülhet.