Buktatók a termőföld adásvételekor – 2. rész

Amit tudni kell az osztatlan közös tulajdonról

Az osztatlan közös tulajdon egy olyan sajátos jogi forma, melyben az összes tulajdonostárs a földterület valamennyi négyzetmétere fölött közösen rendelkezik és elvileg minden barázdáját közösen is használhatja. Mivel a gyakorlatban ez kivitelezhetetlen lenne, ezért a legtöbb esetben már eddig is kialakult valamiféle, hallgatólagos használati rend a tulajdonosok között. Emiatt sokan abból indulnak ki, hogy ha megvásárolnak egy tulajdoni hányadot, akkor pont azt a részt szerzik meg, amit az eddigi tulajdonos használt. Ebből következnek aztán a bonyodalmak, főleg az erdőterületeknél vagy ha több alrészlettel is rendelkezik a terület, nem is beszélve arról, ha épület is áll az ingatlanon.

Mi az elővásárlási rangsor a tulajdoni hányad vásárlásakor?

Fontos eltérés egy 1/1-es ingatlanhoz képest, hogy az eddigi tulajdonostársat mindenkit megelőző ranghely illet meg (egyedül az állam elővásárlási joga írhatja felül az ő tulajdonszerzését), ehhez természetesen már legalább három éve tulajdoni hányaddal rendelkeznie az adott ingatlanban. Van azonban egy kivétel: ha több földet adnak el egybefoglalt vételáron, akkor a tulajdonostársat nem illeti meg ez a ranghely, erről itt írtunk bővebben.

Melyik részt használhatja az új tulajdonos?

Országosan több mint 2 millió hektár van osztatlan közös tulajdonban, melyek egy jelentős részén gyakorlatilag a felek hallgatólagos megállapodása alakította ki a használati viszonyokat. Fontos tudni viszont, hogy elvileg a tulajdonosok kötelesek lennének egy hivatalos, írásos használati megosztást létrehozni. Ennek az a sajátossága, hogy nem szükséges hozzá valamennyi tulajdonostárs beleegyezése, elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított többségi döntés is (több mint 50 százalék). Tehát a többségi tulajdonostárs(ak) maguk is eldönthetik, hogy ki melyik részét használhatja az ingatlannak. Részletesen itt olvashatnak erről.

[2013. évi CCXII. tv. 70-71. §]

Hol okozhat ez problémákat?

Azokon a földeken, melyeknél az egyes alrészletek eltérő adottságokkal bírnak (ez különösen jellemző az erdőterületeknél és az ültetvényeknél), ott alaposan meg kell fontolni, hogy milyen feltételekkel vásároljuk meg a tulajdoni hányadot. Érdemes megtudni, hogy van-e használati megosztás az ingatlanon, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy azt a részt használhatjuk majd, amit a vásárláskor mi annak gondoltunk. Ebben a kérdésben egyébként a Kúria egy méltányosabb álláspontot alakított ki, miszerint a használati rend kialakításakor nem csak a tulajdoni hányad nagyságát kell figyelembe venni, hanem a földminőséget is.

[A kúriai határozat száma: Kfv. 37.176/2018/12.]

Amire mindenképp figyelni kell: ha épület áll az ingatlanon

Nem ritka, hogy valaki úgy vásárol meg egy tulajdoni hányadot az ingatlanban, hogy célzatosan az azon álló épületet is meg kívánja szerezni. Sajnos az már többször előfordult, hogy a többi tulajdonostárs erre válaszul módosította a használati megosztást (hiszen ezt 51 százalékos részesedéssel is meg lehet tenni), a vevő pedig épület nélkül maradt. Ebben segíthet a jogszabály „kisebbségvédelmi szabálya”: ha a tulajdonostársak (tulajdoni hányadok alapján számított) legalább egytizede az ajánlatban foglaltakkal nem ért egyet, akkor már kétharmados döntés szükséges a használati megosztás létrehozásához vagy módosításához.

[2013. évi CCXII. tv. 71. § (1) bek.]