Bezár a budapesti aranybánya: teljesen eltűnhet az Airbnb a belső kerületekből
Úgy tűnik, trendszetter lett a terézvárosi önkormányzat az Airbnb-szabályozást illetően. Egyre több belső kerület vezetése igyekszik szigorú keretek közé szorítani az ingatlantulajdonosokat, és kiszorítani a lakáshoteleket a piacról.
Egy lehetséges józsefvárosi változásról már egy ideje suttognak a kerületben, azonban a kérdést most a helyi önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta.
Airbnb dominancia a belső kerületekben
Ha a VIII. kerületben is megszűnik az ingatlanok lakáshotelként történő üzemeltetésének lehetősége, akkor az Airbnb Ferencváros kivételével teljesen kiszorul Budapest központjából.
A fővárosban továbbra is erősen belvárosközpontú a rövid távú lakáskiadás, közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, melyeknek több mint 80 százaléka mindössze hat belvárosi kerületben található. Ez azt jelenti, hogy miközben Budapest teljes lakásállományának 1 százaléka érintett a rövid távú kiadásban, az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben ez az arány több mint 4 százalék − mutat rá az Ingatlan.com tanulmánya.
Magas koncentráltság
A rövid távú lakáskiadás koncentrációját jól mutatja, hogy az Airdna adatai alapján a belvárosi kerületekben található 198 ezer lakásból 8125 olyan rövid távra kiadó ingatlan üzemel, ahol a múlt hónapban legalább egy vendégéjszakát foglaltak.
Budapest egészében a teljes lakásállomány megközelíti az egymilliót, vagyis a fővárosi lakások ötöde található a belvárosi kerületekben, miközben az Airbnb-kínálat több mint négyötöde itt összpontosul.
A legnagyobb kínálat a VII. kerületben látható, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi a VIII. kerület több mint 1700, majd az V. kerület közel 1200 ilyen ingatlannal. A VI. Kerületben, ahol már szigorú szabályozás van érvényben, már csupán 837 lakáshotel üzemel, ami éves bázison 60 százalékos visszaesés. A belvárosi kerületekben az Airbnb-lakások kihasználtsága jellemzően 64 és 70 százalék között alakul, ami továbbra is erős bevételi potenciált jelent a budapesti ingatlantulajdonosok és befektetők számára.
A bevételi különbség látványos. Az V. kerületben egy rövid távra kiadott lakás átlagosan havi 725 ezer forint bevételt hoz, miközben a hosszú távú bérleti díj átlaga 350 ezer forint. A VI. kerületben 683 ezer forintos rövid távú bevétel áll szemben 280 ezer forintos átlagos havi bérleti díjjal, míg a VII. kerületben 650 ezer forint körüli Airbnb-bevétel mellett 245 ezer forint az átlagos hosszú távú lakbér. A VIII. és IX. kerületben is hasonló a különbség: a rövid távú kiadásból származó havi bevétel több mint kétszerese lehet a hosszú távú bérbeadással elérhető összegnek
− ismertette a megdöbbentő számokat Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, majd hozzátette, hogy az adatok ismeretében érthető, miért vonzó továbbra is a rövid távú lakáskiadás a befektetők számára.
A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy a bruttó bevételi különbség önmagában félrevezető lehet, mivel a lakáshotelek üzemeltetése magas költséggel és sok munkával jár, valamint a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent. A keretrendszer átalakítása szinte már az egész belvárosban napirendre került. Az I., V., VI., VII. és VIII. kerületben már többször felmerült a rövid távú lakáskiadás szigorítása, miközben Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy újabb lakások nem kaphatnak szálláshely-szolgáltatási engedélyt, így a piac bővülése korlátozott, a meglévő állomány jövőjét pedig a kerületi és országos szabályozási döntések határozhatják meg.
A szigorítás a gyakorlatban
A VI. kerületben idén januártól tilos a lakások rövid távú bérbeadása, ami alól csak a közösségi szálláshelyként funkcionáló ingatlanok jelentenek kivételt. Ennek köszönhetően 60 százalékkal csökkent a lakáshotelek száma, de így is több mint 800 rövid távú kiadásra használt lakás található a piacon. Ezzel párhuzamosan a hosszú távra kiadó lakások kínálata éves összevetésben 34 százalékkal bővült, így az aktív lakáshirdetések száma 1330-ra emelkedett, ezzel a legnagyobb volument képviseli a belvárosi kerületek albérletkínálatában − olvasható az Ingatlan.com tanulmányában, amelyből arra is fény derül, hogy ezzel egyidejűleg a terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves alapon 32 százalékkal nőtt, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent.
A VI. kerületben látható folyamat arra utal, hogy amennyiben a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz a hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget, és fékezheti a bérleti díjak emelkedését
− ismertette a piaci folyamatokat Balogh László, amit a KSH statisztikái is alátámasztanak.
Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak, sőt a szeptemberi 300 ezer forintos bérletidíj-szinthez képest még csökkentek is.
Mit mutatnak a trendek?
Az Ingatlan.com adatai szerint a hosszú távú lakáskiadásból elérhető bruttó bevételarányos hozam Budapesten jelenleg 4,5 százalék körül mozog. Ez önmagában arra késztetheti a befektetőket, hogy mérlegeljék, valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten stagnáltak az árak, míg éves összevetésben 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme, a mozgásokat pedig a devizapiaci aktualitások is befolyásolhatják:
„Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet, amit a szigorú szabályozási tervek tovább fékezhetnek, ez pedig a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. A piaci folyamatok nem csupán a legnépszerűbb városrészeket érintik, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belvárosi ingatlanárak növekedésének lassulása hamarosan átgyűrűzhet a külső városrészekre is” − hívta fel a figyelmet az aktuális trendekre Balogh László szakértő.
