Milyen családi ház megépítésére alkalmas a 150 millió forintos keretösszeg az Otthon Start hitelprogramban?

Nehéz feladat egy ökölszámot meghatározni az árak tekintetében egy új építésű családi háznál, hasonló feladat mintha egy új autónak kérdeznénk az átlagárát. Egy átlagos kivitelű új építésű kulcsrakész családi ház fajlagos bekerülési költsége ma Magyarországon négyzetméterenként 600 ezer és 1 millió forint között mozog, melyben nincs benne az építési telek és a berendezési tárgyak (pl. bútorok, lakástextiliák). Van néhány tényező, amely erőteljesen hat a költségszintre. Az ár szempontjából fontos a műszaki tartalom, azon belül pedig leginkább az energiahatékonyság, valamint a lokáció. Félreértések elkerülése érdekében utóbbi nem azért érdekes, mert a jobb helyeken magasabb a telekár, hiszen ezt az építés fajlagos költségei nem tartalmazzák, hanem azért, mert az ország egyes részein a kivitelezési költségek is eltérőek lehetnek, így más költségkeretben kell gondolkozni.

Legalább ennyire meghatározó az a tény is, hogy az építtető saját szervezésben bonyolítja le az építkezést, vagy megbíz egy generálkivitelezőt, hiszen ez az áfa szempontból fog lényeges különbséget jelenteni. Az árelemzés azzal kalkulál, hogy ezek bruttó összegek, és 5 százalékos áfával kalkulálva értendőek, amelynek alapfeltétele, hogy egy generálkivitelezővel kössünk szerződést, ez a banki ügyintézést is lényegesen le fogja egyszerűsíteni, sok banknál várhatóan az előzetes költségvetés miatt követelmény is lesz.  

Egy új építésű, „BB” energiahatékonyságú osztályú (2022-től ez a minimum követelmény) kulcsrakész családi ház országos átlagos fajlagos bekerülési költsége, amely tartalmazza az anyagköltséget és munkadíjakat, ma nagyjából 600 ezer forint négyzetméterenként, nyilván az építési telek nélkül. A költség régiónként változhat, Budapesten és környékén az átlag inkább 800 ezer forint, de vannak olyan országrészek, ahol az ár megáll 600 ezer forint alatt. Ez azt jelenti, hogy egy 100 négyzetméteres új családi ház ára átlagosan 60 millió forint, de még egy 150 négyzetméteres házé is megáll 100 millió alatt, a 150 millió forintos keretből tehát akár 250 négyzetméter is építhető. 

Ezzel szemben a kiemelkedően jó energiahatékonysági mutatóval („AA” vagy „AA+”) rendelkező, hőszivattyús fűtéssel és napelemmel ellátott ház fajlagos költsége 800 ezer forintnál kezdődik és egy drágább régióban egymillió forintig meg sem áll. 

Az építési árak, költségkeret régiónként

Budapest

Az építési költségek Budapesten a legmagasabbak. A fővárosban egy új családi ház megépítése négyzetméterenként 750–800 ezer forint önköltségbe kerülhet, ezzel szemben egy korszerű, minimum „AA” energetikai besorolású, hőszivattyús fűtésű ház esetében a minimum 800 ezer, de inkább 1 millió forinttal érdemes számolni. Ebben viszont már nemcsak azt vesszük figyelembe, hogy ugyanaz Budapesten többe kerül, hanem azt is, hogy a fővárosban általában igényesebb műszaki tartalmat keresnek a megrendelők, és a kivitelezési díjak is magasabbak, ami tovább növeli az árat. 

A költségek csökkenthetők, ha többszintes épületben gondolkodunk, mivel a többszintes házak fajlagosan 5-10 százalékkal olcsóbbak, mert ugyanazon alapterületre kisebb tető- és alapozási költség jut. Ennek alapján azt mondhatjuk, hogy a fővárosban a 150 milliós keretbe egy 150-180 négyzetméter körüli AA minősítésű épület felépítése fér bele, de ennek a tartománynak már a felső értéke is kizárólag rendkívül jó tervezéssel és előkészítéssel érhető el. Ezek az értékek leginkább egy kétszintes, egyszerű, azaz nem tagolt tetőszerkezetű épületre lehetnek érvényesek.  

Budapesten ugyanakkor nagyon figyelni kell a tervezés minden mozzanatára: a szakemberhiány miatt érdemes több kivitelezőtől ajánlatot bekérni, és időben leszerződni, mert a fővárosban akár 30–40 százalékkal is magasabb lehet ugyanannak a háznak a kivitelezési költsége, mint egy kisebb vidéki településen. A nagyobb kiadásért cserébe viszont a fővárosi építkezéseknél általában nagyobb értékű, és jobban hasznosítható, kiadható ingatlan jön létre.

Budapest agglomerációja

Külön kategóriába soroltuk Budapest agglomerációját, ahol az építési költségek valamivel kedvezőbbek, mint a fővárosban, de még mindig magasabbak, mint az országos átlag. A munkaerő és anyagárak itt is jelentősek, de a kivitelezői díjak némileg alacsonyabbak lehetnek, mint Budapesten. Itt a 600–650 ezer forintos négyzetméterenkénti árral lehet számolni az egyszerűbb házak megépítése esetében, és a modernebb, jobb energiahatékonyságú házak fajlagos költsége is megáll nagyjából 700-750 ezer forintnál, bár kiemelkedően drága burkolatok és anyagok használatával ezt könnyedén át lehet lépni. Ez 10–20 százalékkal alacsonyabb, mint a fővárosi szint, így egy Budapest környéki településeken akár 180-200 m² alapterületű új családi ház is építhető hasonló műszaki tartalommal. 

Az agglomerációs építkezéseknél a telkek általában közművesítettetek, ha mégis pénzt kell áldozni erre, annak a költéségével még érdemes számolni, amely nagyjából a teljes épület bekerülési költségének 3 százaléka. Fontos kiemelni, hogy az agglomeráció népszerűbb nyugati oldalán (pl. Budaörs, Törökbálint) a telekárak és sokszor a munkadíjak is magasabbak lehetnek, míg a keleti, északkeleti agglomerációban (pl. Gyömrő, Veresegyház térsége) a kivitelezés költségei is kisebbek lehetnek. 

Vidéki régiók

A Budapesttől távolabb eső városokban és falvakban a kulcsrakész családi házak fajlagos ára 2025 elején nagy szórást mutat, hátrányosabb helyzetű régiókban az építési költségek kijöhetnek 450-500 ezer forintból is négyzetméterenként, de a felkapottabb térségekben (Győr-Moson-Sopron megyében, vagy a Balaton környékén) magas műszaki tartalom mellett ez elmehet akár a fővárosi árak szintjéig is. 

Természetesen a vidéki árak is skálázhatók a minőség függvényében: ha valaki egy prémium felszereltségű, egy „AA” vagy „AA+” energetikájú házat szeretne építene vidéken, annak fajlagos költsége a magasabb kategóriába eshet, és akár 600–700 ezer forint is lehet igényes kivitelezés esetén. Ám még így is elmondható, hogy a vidéki régiókban a 150 millió forint rendkívül bőséges keret egy családi ház építésére, amiből sokfelé akár 200-250 négyzetméter is megépíthető, jó minőségben, garázzsal egyetemben. 

Az elmúlt években azt látjuk, hogy ha a megrendelő büdzséje megengedi, akkor sem az épület méretének növelését választja, hanem inkább a műszaki tartalom növelésére fordítja a keret egy részét. Egy 150 milliós vidéki projektbe ebben az esetben beleférhet egy 4-5 hálószobás, 2-3 fürdőszobás, 200 m² körüli családi ház kimagasló energetikai jellemzőkkel. Ez már tartalmazhat extrább felszereléseket is, mint a padlófűtés-hűtés mindenhol, mennyezethűtés, vagy fan-coil rendszer a hőszivattyúhoz, állandó friss levegőt biztosító gépi szellőzés, nagy méretű napelemes rendszer (pl. 10–15 kW).

Egy új családi ház négyzetméterárát meghatározni rendkívül összetett feladat, hiszen az árakat nemcsak a régió befolyásolja, hanem az is, hogy mennyi időt és energiát fordítunk a generálkivitelezők kiválasztására és versenyeztetésére, valamint milyen műszaki szintet és esztétikai megoldásokat választunk. Egy egyszerű kétszárnyú és egy emelő-toló rendszerű erkélyajtó között nemcsak funkcionalitásban, hanem költségben is többszörös lehet a különbség. Ugyanez igaz például a homlokzati szigetelésre (15 cm EPS vagy 20 cm kőzetgyapot), a fűtési rendszerre (kondenzációs kazán vagy hőszivattyú), vagy épp a burkolatokra (5 ezer Ft/m²-es padlólap kontra 15 ezer Ft/m² árkategóriájú nagyméretű design kerámia burkolat). Éppen ezért egy pontos négyzetméterár csak akkor adható meg, ha az igények és a műszaki tartalom már teljes részletességgel rögzítve vannak.