Brutális, ami a lakáspiacon történt – mutatjuk, mennyiért lehet ma új és használt lakást venni
Megvannak az első mérvadó adatok 2025 első, majdnem teljes hónapjáról, amikor a magyarországi lakáspiaci kereslet számottevően, országosan 8 százalékkal nőtt éves alapon, de területileg korántsem egyenletesen – tudta meg a Világgazdaság az ingatlan.com friss adataiból.
Brutális növekedést produkált az új építésű lakások piaca, ahol több mint 80 százalékkal lőtt ki a kereslet 2024 januárjához képest idén az első 30 napban. Az új lakások szegmense azonban a teljes hazai lakáspiacnak csak egy igen kis részét jelenti, vagyis nem az határozza meg a folyamatokat alapvetően – szögezte le Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.
A szakértő kérdésünkre elmondta:
főleg a befektetők miatt pörgött fel a piac, zömében ők állnak a növekedés mögött,
ezért is produkált jóval az átlagot jelentősen meghaladó, 36 százalékos keresletnövekedést a VI., VII., VIII. és IX. kerületi lakáspiac.
Kiárazódástól tartanak a vevők
Érdekesség, hogy a belvárosi lakáspiacra fókuszáló befektetői kereslet a saját célra vásárlókat is piacra kényszeríti. A dinamikus áremelkedés miatt most sokan attól tartanak, hogy a növekvő kereslet kiárazza őket a piacról, ezért most igyekeznek piacra lépni, ami a külvárosi eladó ingatlanok piacát is megmozgatta Budapesten. A belső kerületek élénkülése mellett a XX., a XIX., a XXIII. és a X. kerület 22 százalékos érdeklődésszám-növekedése volt a legmeghatározóbb a fővárosban.
A gyorsuló árnövekedés miatt pánikszerű vásárlásba kezdtek a saját célra otthont keresők, akik számára jó hír lehet, hogy az év első felében várhatóan lecseng az állampapírpiacról táplálkozó keresletnövekedés, ami mérsékelheti majd a drágulás ütemét – véli a szakértő, aki hangsúlyozza, hogy legmarkánsabb esetben is csak stagnálhatnak az árak.
Árcsökkenésről még álmodozni sem érdemes Balogh László szerint.
A befektetők azonban mindig egy lépéssel a saját célra vásárlók előtt járnak, egy tipikus befektető anyagi mozgástere mindig egy fokkal nagyobb – mutatott rá az ingatlan.com szakértője.
A főleg az állampapírok számlájára írható, pontosabban a drasztikus kamatcsökkenés miatt megjelenő vevők számát egyelőre csak becsülni lehet, hiszen még nem mindegyik prémium magyar állampapír fizetett éves hozamot, de
ha csak 10-15 ezer állampapíros vásárló jelenik meg vevőként a lakáspiacon, az is 10 százalékkal dobja meg az adásvételek számát országos viszonylatban.
Ennek reális esélye van, hiszen a nemzetgazdasági minisztérium közlése szerint 800 ezren kapnak most hozamot, és több tízezer állampapír-tulajdonosnak van 10 millió forint fölötti megtakarítása, ami egy lakáspiaci belépéshez elegendő tőke. Ez a pénz keresi most a helyét, ezt tükrözi az új lakások iránti kereslet élénkülés, ahol ráadásul 10-20 százalék közötti vételárrész befizetésével, másfél-két év múlva történő további fizetési kötelezettséggel lehet szerződni. Az állampapírokból lecsapódó lakáspiaci kereslet eloszlása viszont nem egyenletes az országon belül.
- A budapesti 9 százalékos keresletélénkülés az országos átlag közelében jár, ehhez képest
- a főváros agglomerációjának számító Pest vármegyében 23 százalékkal nőtt az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma és
- Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében is 33 százalékos volt a élénkülés, ezzel szemben
- Hajdú-Biharban, Békésben és Baranyában még 10-15 százalékkal elmarad a januári kereslet az előző év azonos időszakához képest.
Az új lakások piacán a keresletnövekedés gyorsan megmutatkozott az árakban is:
tavaly még egy átlagos budapesti lokációban 1-1,1 milliós négyzetméteráron lehetett épülő ingatlanokra szerződni, jelenleg már 1,5 milliós ajánlat is kevés van, a prémium területeken pedig 1,8-1,9 millió forintos négyzetméter áron kelnek el a legkorszerűbb lakások.
Magasabb a belépési küszöb
A fokozódó lakásvásárlási láz nem általános, a kiemelkedő keresletnövekedés igazából Budapesten és a nagyobb városokban érzékelhető. Ugyanez történt 2015–2016-ban, az akkori élénkülésnél is azt tapasztalták, hogy amikor a piac magára talált, először a főváros és a nagyvárosok piaca indult meg, majd a megfizethető otthont kereső vevők egyre kijjebb szorultak és olcsóbb lokációkban vásároltak nagyobb számban, ott mozgatva meg az árakat.
A belépési küszöb akkor és most is emelkedik: tavaly már 30 millió alatt nem nagyon lehetett átlagos paraméterekkel kis lakást találni,
most 35-40 millió forintnál kezdődnek a budapesti lakásárak, ami már átlagosan is legalább egymilliós négyzetméter árakat jelent.
A pánikot tovább tudja gerjeszteni, hogy először mindig a legolcsóbb ingatlanokra csapnak el a vevők, a kínálat alsó szegmense ilyenkor rohamosan fogy, ami még magasabb áremelkedés érzetét kelti.
Tavaly hónapról hónapra 0,5-1,5 százalékkal nőttek a lakásárak, Budapesten 11-12 százalékos, országos átlagban 8 százalékos drágulás történt 2024 januárjához képest. A további jelentős áremelkedés elől menekülő vevők néhol már egymásra licitálnak, Balogh László egy, a múlt hétvégén fotó nélkül meghirdetett külvárosi panellakást említ példaként, amit az 53 milliós irányár helyett 55 millióért adtak el az első napon jelentkezett hat érdeklődő közül a legtöbbet ígérőnek. Az ingatlan.com szakértője azonban hangsúlyozta, hogy a jelenlegi, gyorsan változó piacon az élénkülés nem egyenletes, azért ezt az árakban nem minden eladó tudja érvényesíteni.
Vadásztak rájuk, aztán lassan beszivárgott Amerikába a nagy ellenfél: Trump már kezd rászokni – „Imádom ezt, hadd jöjjenek!"
